Kako naseliti napušteno i nedovršeno?
Posle aprilske radionice, kroz koju je KO GRADI GRAD otvorio temu odnosa građana udruženih oko kolektivne stanogradnje prema javnim institucijama, održana je radionica pod nazivom Kako naseliti napušteno i nedovršeno? Na radionici smo se bavili mogućnostima transformacije postojećih objekata koji su izgubili prvobitnu namenu i potencijalima nedovršenih zgrada sa stambenom svrhom. Kroz rad na nekoliko odabranih lokacija ispitivali smo kakve su implikacije ovakvog pristupa i koliko su takve mogućnosti isplative i održive na duže staze za pristupačno stanovanje koje pokreću budući stanari sa i bez prihoda. Diskutovalo se i o prostornim, pravnim, ekonomskim, ideološkim i političkim potencijalima odabranih objekata za realizaciju prototipa zadružne stanogradnje. Kao važna tema tokom susreta nametnulo se i goruće pitanje odbeglih investitora u Srbiji i mogućnost solidarnosti inicijative sa onima koji su se našli u ovakvom problemu.
radionica i prezentacija: petak 29. maj 2015. od 17-20h, Kulturni centar Rex
radionica: subota 30. maj 2015. od 12-18h, Učitelj neznalica i njegovi komiteti
Gost i vođa radionice arhitekta Robert Vinkel (Winkel), iz Roterdama, osnivač biroa MEI architects and planers, koji u svom radu koristi nekonvencijalne i inventivne pristupe u prenameni bivših industrijskih objekata. Robert je i su-osnivač internet platformi za arhitekturu ArchiNed i Selectienet.
Podrška: Creative Industries Fund NL (holandska fondacija za arhitekturu, dizajn i digitalnu kulturu)
SADRŽAJ IZVEŠTAJA:
Radionica: Kako naseliti napušteno i nedovršeno?
Radionica: Kako naseliti napušteno i nedovršeno?
Na pripremnom razgovoru 28. maja odabrane su lokacije koje će poslužiti kao studije slučaja tokom radionice. U pitanju su pojedini objekti koje su identifikovali članovi inicijative prema ličnim afinitetima ili poznavanju njihovog arhitektonskog stanja i pravnog statusa. Radi se o nedovršenoj stambenoj zgradi u Šantićevoj ulici koju je 2007. godine započeo Zavod za izgradnju grada Beograda, čija je privatizacija dovela do bespravnog prisvajanja javnih resursa, zbog čega se još uvek vodi sudski spor, zatim Hotelu Lika, u blizini železničke stanice, koji je započet 1992. u okviru priprema za Eurobasket takmičenje koje se nikada nije dogodio; zgradi Kockare u okviru kompleksa Stare šećerane, fabrici koja je iseljena 1985. godine, a danas je deo industrijskog nasleđa, trensformatoru za struju u Zemunu koji se nalazi na obali Dunava, administrativnoj zgradi fabrike „Janko Lisjak“ u restrukturiranju i nedovršenim stambenim objektima na Karaburmi, koje su započete u javnom parku. Robert Vinkel je ukazao na važna pitanja na koja je neophodno odgovoriti za svaku od lokacija. Prema njegovom mišljenju glavna okosnica procene su sa jedne strane zdravstveni i bezbednosti aspekti i sa druge strane finansijska isplativost neophodnih intervencija. Istakao je da je na terenu potrebno proceniti: stanje konstrukcije objekta, utvrditi da li je dobra ili se mora popravljati, da li postoji izolacija, u kakvom su stanju instalacije, da li postoji fasada, u kakvom je stanju krov, da li postoji dovoljno svetlosti, da li postoje uslovi za izvođenje podkonstrukcije unutar objekta, da li je potrebno izvršiti urbanističku prenamenu funkcije i koliki su u tom slučaju proceduralni troškovi, kakav je pristup objektima, da li postoje uslovi za propisani broj parking mesta, kao i da li postoji zagađenje u okolini ili u samoj zgradi koje je potrebno sanirati.
U subotu 30. maja od 12 do 18h, u prostoru Učitelja neznalice i njegovih komiteta nastavljeno je sa radionicom koju je vodio Robert Vinkel, čije su glavne teme bile mogućnosti i problemi lokacija koje smo obišli prethodnoh dana, zatim razvijanje intuicije i orijentacije u pristupu napuštenim ili nedovršenim objekatima, kao i načini kreiranja ponuda za kupovinu takvih objekata. Kao metod za vrednovanje odabrana je SWOT analiza (akronim engleskih reči: strengths, weaknesses, opportunities, threats – jake strane, slabe strane, mogućnosti, pretnje) iz oblasti strategijskog menadžmenta u kombinaciji sa metodom proračuna ekonomske opravdanosti investicije (Discounted Cash Flow analiza).
Kod lokacije u Šantićevoj (4 nivoa x 280m2 = 1.120m2 bruto, 900m2 neto + parking i neizgrađeno potkrovlje) identifikovano je nekoliko jakih strana. U pitanju je lokacija u centru grada u mirnoj ulici, u blizini je pijace, osnovna konstrukcija je završena i uključuje podzemni garažni prostor. Ova lokacija je procenjena kao idealna za manji pilot projekat, sa 12-14 stanova. Kao slabosti istaknute su: blizina zagađene ulice, ne fleksibilna struktura koja ne dozvoljava varijacije u rasporedu stanova, mala veličina zgrade (oko 12 stanova), kao i činjenica da je konstrukcija otvorena već sedam godina i da je izložena atmosferskim prilikama. Kao potencijal (mogućnosti) podvučena je zainteresovanost komšija da se ovaj napušteni objekat završi, kao i penali na objekte nedovršene duže od pet godina, koji po novom Zakonu postaju aktuelni od ove godine. Najveća pretnja u ovom slučaju je nerešeni pravni status. U katastru je pronađena zabeleška iz 2013. da dve građevinske kompanije polažu pravo na vlasništvo.
Ekonomska opravdanost investicije:
Renta za stan od 50m2: 100€/mesečno x 12meseci / 50m2 = 25€/m2/godišnje
Vrednost od rente: 900m2 x 25€/m2/g = 22.500€ godišnje x 15 = 337.500€
Troškovi završetka izgradnje (ukupna cena 500€/m2): 1.120m2 x 300€/m2/bruto = 336.000€
Vrednost ponude za kupovinu objekta: 337.500 – 336.000 = 1.500€
Među prednostima Hotela Lika (7 nivoa x 400m2 = 2.800m2 bruto, 2.100m2 neto + 400m2 visoki 1. sprat = 2 500m2 neto + 400m2 prizemlje) je njegova pozicija na centralnoj lokaciji u blizini železničke stanice. Takođe u pitanju je završena konstrukcija sa velikim prizemljem koje može da donosi prihod, dok je fasada pogodna za iznajmljivanje reklamnog prostora. Slabosti ove lokacije su zagađenje koje je rezultat prometne ulice, hotelski raspored (veliki broj soba, sa puno kupatila) i nedostatak parking mesta s obzirom da je objekat građen prema hotelskim standardima. Potencijal predstavlja sama veličina objekta koja je idealna za grupu sa oko 40-ak stambenih jedinica. Lokacija je atraktivna na duže staze, s obzirom na plan izmeštanja kamionskog i autobuskog saobraćaja. Pretnje dolaze od nejasne i nepoznate vlasničke strukture (vlasnik je građevinska firma „Rad“, a dve osobe je potražuju, zadatak – povremeno proveravati status), kao i neophodnosti prolaska kroz proceduru prenamene objekta koja je neizvesna i može da bude skupa.
Ekonomska opravdanost investicije:
Vrednost od rente: 2.500m2 x 25€/m2/g = 62.500€ godišnje x 15 = 937.500€
Troškovi rekonstrukcije: 3.300m2 bruto x 200€ = 660.000€ (+ dodatno za prizemlje)
Vrednost ponude za kupovinu objekta: 937.500 – 660.000 = 277.500€ > 300.000€
Zgrada Kockare u staroj Šećerani (4 nivoa x 800m2 (20x40m) = 3.200 m2 bruto, 2.800m2 neto + 200m2 stepnište) predstavlja značajnu kulturno istorijsku lokaciju, idealne je veličine za grupu sa oko 40 stanova, solidne osnovne konstrukcije, velike spratne visine (oko 4m), sa stepeništem izdvojenim od osnovnog kubusa zgrade i dovoljno prostora za neophodna parking mesta. Mesto je mirno, zeleno, a vrlo blizu je i Ada ciganlija, kao i veliki broj linija gradskog prevoza. Slabosti ove lokacije predstavljaju potencijalno zagađenje zemljišta, uticaj atmosferskih prilika na samu konstrukciju, s obzirom da je već godinama otvorena, raspored prozora i stubova koji bi diktirao raspodelu prostora na stanove, kao i nepostojanje prodavnice ili škole u direktnoj blizini objekta, što čini život bez automobila težim. Potencijal ove lokacije je i mogućnost eventualne kasnije izgradnje novih stambenih prostora za koje na široj lokaciji ima mesta. Objekat je pod zaštitom kao industrijsko nasleđe, što ga čini manje interesantnim za konvencionalne investitore. Krovna površina je pogodna za postavljanje solarnih panela, a skladišta i magacini na lokaciji mogu da postanu dodatni prostori za proizvodnju. Pretnje za uspešnu upotrebu ovog objekta čine neizvesnost mogućnosti prenamene objekta, kao i trenutno stanje vezano za privatizaciju Šećerane, a to je da se pokušava sa privatizacijom celog kompleksa, što otežava kupovinu samo jedne zgrade. Argument za pojedinačno rešavanje objekata mogao bi da bude postojanje pozorišta KPGT u jednom njenom delu.
Potrebno je dalje istražiti mogućnosti kontaktiranjem Agencija za privatizaciju, Zavoda za zaštitu spomenika kulture, kao i kontaktiranjem bivših radnika Šećerane kako bi se saznalo više o njihovom položaju i interesima. Nakon toga potrebno je detaljno razraditi strategiju nadmetanja.
Ekonomska opravdanost investicije:
Vrednost od rente: 2.800m2 x 25€/m2/g = 70.000€ godišnje x 15 = 1.050.000€
Troškovi rekonstrukcije: 3.400m2 bruto x 275€ = 935.000€ (+ dodatni troškovi 65.000€)
Vrednost ponude za kupovinu objekta: 1.050.000 – 1.000.000 = 50.000€
Trafo centrala Zemun (20m x 28m = 560m2 x 3 nivoa (14.5m visine) = 1.680m2 + 14m x 27m = 380m2 x 2 nivoa (10m visine) = 760m2, ukupno = 2.440m2 bruto, 2.000m2, neto) je na izuzetno dobroj lokaciji pored Dunava u Zemunu, sa dobrom povezanošću sa ostatkom grada, dovoljno mesta za izgradnju parkinga i poznatim vlasnikom – Elektro distribucijom. Slabost ovog objekta je činjenica da se nalazi unutar aktivnog preduzeća, da je pogodna za stanovanje tek ukoliko se izgrade novi nivoi (čelična konstrukcija), da je potrebno rešiti prirodno osvetljenje. Potencijal predstavlja mogućnost pristupa objektu izvan kruga preduzeća, kao i činjenica da je objekat zaštićeno industrijsko nasleđe. Potencijalnu pretnju predstavlja bojazan da će izlaženje u javnost sa ovom lokacijuom aktivirati i druge ponuđače.
Neophodno je proveriti plan Erektro distribucije za celokupan prostor koji imaju u Zemunu, kao i za Trafo centralu.
Administrativna zgrada preduzeća „Janko Lisjak“ (11 rasopna x 7m = 77m dužine x 19m širine = 1.460m2 – 200m2 atrijum = 1.200m2 x 4 nivoa = 4.800m2 bruto, 3500m2 neto) ima prednost jer je već korišćena za boravak ljudi (osvetljenje) i lako je izvesti prenamenu u stanovanje. Objekat je veliki i ima jaku konstrukciju,,interesantnu orijentaciju prema unutrašnjem atrijumu, ima puno zelenila, a poznati su i vlasnici. U pitanju je preduzeće u restruktuiranju kojim upravlja Agencija za privatizaciju. Slabosti ove lokacije predstavlja odsustvo uslužnih objekata za kupovinu namirnica, kao i samo jedna linija javnog prevoza. Potencijali su dobra pozicija za pregovore, pošto lokacija nije interesantna za investiture, mogućnost kombinovanja stambenih i radnih prostora, kao i prizemlje koje je pogodno za zajedničke prostore. Pretnje su potencijalne poteškoće u prenameni lokacije iz radnog u stambeni prostor, kao i ključno – konverzije zemljišta iz industrijske u stambenu namenu, jer se lokacija nalazi na mestu nove lučke i industrijske zone.
Po pitanju ove lokacije zaključeno je da je potrebno brzo reagovati. Tokom posete lokacije evidentirano je da su razbijeni svi prozori i da je u toku „čerupanje“ instalacija, metalnih delova i svega onoga što se može dobro prodati kao sekundarna sirovina, što izlaže objekat negativnim uticajima atmosferskih prilika. Takođe potrebno je proveriti da li u zgradi ima azbesta i ispratiti javni uvid Generalnog plana za Krnjaču koji je na uvidu u avgustu.
Ekonomska opravdanost investicije:
Vrednost od rente: 3.500m2 x 25€/m2/g = 87.500€ godišnje x 15 = 1.312.500€
Troškovi rekonstrukcije: 4.800m2 bruto x 250€ = 1.200.000€
Vrednost ponude za kupovinu objekta: 1.312.000 – 1.200.000 = 112.000€ > pounditi manje nego u stambenoj zoni
11 kućica u nizu u ulici Hoze Martija na Karaburmi (11 x 120m2 = 1.320m2 neto) se nalazi na lepom mestu, sa lepim pogledom. U pitanju je porodični kraj sa svom potrebnom infrastrukturom. Svaka jedinica ima dva sprata i parking, prostorije su definisane, a postoji i mogućnost podele na manje jedinice (2 raspona širine od po 3m; 2 x 60m2). Sa druge strane u pitanju je ilegalna gradnja u javnom parku. Slabosti u tehničkom smislu predstavlja i već fiksirana struktura protorija, mali broj stambenih jedinica, kao i vlažni zidovi koje je potrebno očistiti. Potencijal bi u ovom slučaju bile česte žalbe komšija i uprave vrtića, koji se nalazi preko puta, na narkomane koji se drogiraju u objektu. Tako da bi sa njima možda mogao da se postigne dogovor i time razreši ova situacija. Pretnju predstavlja nemoguća moralna odluka da se legalizuje obejkat u javnom parku. Takođe ako želimo model koji bi mogao da se ponovi na drugom mestu ne možemo tražiti prenamenu parka u stanovanje. Kod ove lokacije takođe nije jasno ko je trenutni vlasnik.
Ekonomska opravdanost investicije:
Vrednost od rente: 1.320m2 x 25€/m2/g = 33.000€ godišnje x 15 = 495.000€
Troškovi završetka izgradnje: 1.550m2 bruto x 250€ = 387.500€
Vrednost ponude za kupovinu objekta: 495.000 – 387.500 = 107.500€
Tokom drugog dela radionice bavili smo se ekonomskom opravdanošću investicije kroz Discounted Cash Flow analizu. U pitanju je jedna od najvažnijih metoda finansijskog izveštaja za određeni projekat ili posao a predstavlja navođenje tokova novca u i iz poslovnog projekta. Discounted Cash Flow uključuje tri komponente povazane sa poslovnim aktivnostima inicijative –poslovanje (prihod), investiranje (rashod) i finansiranje. U slučaju Pametnije zgrade pod poslovanjem se podrazumeva se prihod od ubiranja rente (stanarine) koja prema proračunima urađenim za MILD Home konkurs iznosi 100 evra za 50m2 neto. U idealnoj situaciji Pametniju zgradu bi naseljavalo 40 osoba (ili porodica) što iznosi 4.000 evra mesečno (40 x 100€ = 4.000) x 12 meseci = 48.000 evra godišnje. Neto kvadratura stanova iznosi 2.000m2, dok bruto kvadratura objekta, sa dodatnih 20% (50 + 12,5 = 62,5m2 x 40) iznosi 2.500m2. Investiranjem u banku ili oročavanjem ovog novca u banci stvara se kamata ili investiciona vrednost (7%) koja se ugrubo dobija množenjem godišnje rente sa koeficijentom 15, čime dobijamo cifru od oko 750.000 evra.
Sada je potrebno izračunati troškove završetka izgradnje ili rekonstrukcije objekta (npr. ojačavanje osnovne konstrukcije, izrada fasade, instalacija, priključaka, enterijerska podela prostora), kao i godišnji budžet za održavanje zgrade. U koliko računamo da je cena izgradnje novog objekta 500 evra/m2 bruto (200 za osnovnu konstrukciju, 100 za fasadu, 100 za instalacije i 100 za enterijer), procenili smo da cena dovršavanja objekata koje smo analizirali može da varira od 200 do 300 evra/m2 bruto, zavisno od stanja zgrade. Što bi za zgradu od 2.500m2 značilo (2.500 x npr. 250 evra) investiciju od 625.000 evra. Takođe je potrebno uračunati i cenu arhitekte, građevinskih statičara, konsultanata, instalatera, kao i cene dozvola (sa PDV-om), što čini oko 10% dodatnih troškova. Ukupno 700.000 evra. Oduzimanjem ove cifre od investicione vrednosti (750.000 – 700.000) dobijamo u ovom zamišljenom slučaju 50.000 evra koje je moguće ponuditi za kupovinu objekta.
Kako bi se videlo da li imamo poslovnu mogućnost, prema Robertovim rečima, ova dosadna analiza je važna. U daljem radu je potrebno napraviti model likvidnosti, a zatim osmisliti strategiju nadmetanja koja uključuje i izuzeća. Nakon ove faze pristupa se komunikaciji sa vlasnikom. Dobro je paralelno pregovarati o više lokacija. Ukoliko se na primer obraćamo Agneciji za privatizaciju, situaciju prvo ispitati kroz upit za lokaciju za koju smo manje zainteresovani. Takođe može biti od pomoći da u ime inicijative pregovore vrši bliska i dobronamerna osoba, ali koja nema lični interes za izgradnju (biće hladnokrvnija). U birou MEI postoji savetnik za nekretnine sa kojim se biro konsultuje.
Slaba tačka biznis plana Pametnije zgrade je niska cena koju inicijativa može da ponudi za kupovinu objekata. Ona potiče od niskog nivoa rente. Ukoliko vlasnik objekta traži više moguće je sa jedne strane razmotriti povećanje rente, sa druge smanjenje veličine stanova itd. I pored toga što se deo objekta može završiti i sopstevnim snagama, kod računice troškova izgradnje nije dobro vlasnicima pretstavljati umanjenu cifru. Sa druge strane kod realizacije cena može da se snizi i upotrebom jeftinijih materijala kao i upravo pomenutim ulaganjem sopstvenog rada.
Robert je na kraju radionice rekao: „Divna stvar je biti u mogućnosti da usrećiš ljude. Nije u pitanju raketna nauka. Ako uspete u ovome prvi put, sigurno ćete to uraditi opet. Cena toga je mnogo provedenih vikenda u sobama za sastanke. Ali će vam se isplatiti i postaćete zavisni od toga. Učite na greškama. Pitajte za savet, čak i prodavce nekretnina. Tako ćete se razvijati.“
Na pitanje da li je bolje prodavati ili izdavati stanove Robert je odgovorio da je mnogo komplikovanije kada se izdaje. Prodaja po njegovom mišljenju rasterećuje oslobađanjem od odgovornosti. Napomenuto je da Pametnija zgrada ne želi da prodaje stanove, već da izgradi model dugoročne štednje, kroz deonice, i da preuzme rizik umesto budućih stanara. Ukoliko neko želi da napusti projekat može da dobije nazad uloženi novac sa korekcijom za inflaciju.
Dodatak: online alatke za pomoći pri utvrđivanju osnovnih vlasničkih i urbanističkih podataka vezanih za potencijane lokacije:
Mapa sa katastarskim parcelama i planovima – gore desno se uključuje “Sardžaj mape” unutar koga može da se podešava šta se vidi od podataka i slojeva. Kada se u levom meniju na dnu izabere “Identifikacija” i klikne negde na mapu dobijaju se razne relevantne informacije (delovi plana, broj parcele i sl.)
Katastar nepokrentosti – pretražuje se po broju parcele (važno je znati i koja je katastarska opština) ili adresi. Nije uvek jasno ko je vlasnik parcele ili objekata na njoj, ali je najbolje što može da se pronađe.
Važeći planovi za Beograd – zahteva instalaciju softvera koji nužno ne radi ali ima sveobuhvatniji pregled uslova i namena nego mapa Direkcije (gornji link)
APR pretraga – pretražuje se na osnovu naziva ili matičnog broja. Ovde se mogu naći zanimljive informacija o vlasnicima lokacija.
Izveštaj sa predavanja Roberta Vinkela
Audio snimak: predavanje, 29. maj 
PDF: Prezentacija Roberta Vinkela 
U petak 29. april od 17h, u Kulturnom centru Rex, posle celodnevnog obilaska odabranih lokacija u gradu, Robert Vinkel je podelio svoja radna iskustva u vezi sa korišćenjem različitih pristupa u prenameni bivših industrijskih objekata. Tokom prezentacije Vinkel je ukazao na ogromne razlike između Srbije i Holandije. U Holandiji se trećina stambenog fonda nalazi u rukama stambenih korporacija (bivših javnih institucija) koje se bave socijalnim stanovanjem, dok oni koji nisu u mogućnosti da plate punu stanarinu dobijaju stambene beneficije (olakšice) za iznajmljivanje stana (napomena: ovo važi i za stanove koje iznajmljuju privatnici, ne samo korporacije). Takođe, istakao je da su pre dvadeset godina stambene korporacije privatizovane i da su mnoge stvari tada pošle naopako. Posledica kriznih procesa je i smanjenje obima gradnje što je veliki broj arhitekata ostavilo bez posla, tako da su sada primorani da se promene radnu strategiju, pa su neki od njih postali developeri. Ta situacija, prema Robertovim rečima, ima i svoje dobre strane. Jedna od njih je da je arhitektama-developerima sada omogućeno da prave dobre stvari koje mogu lako da prodaju. Rezultat su srećni ljudi. Biro MEI, čiji je Robert osnivač, danas zapošljava 25 osoba. Njihov pristup se zasniva na razmišljanju koje je šire od projektovanja, a koje uključujuje samoodrživost, kontekstualni pristup i visoko profilisani dizajn u okviru „prijateljske“ cene. Posebno su ponosni na činjenicu da copyright nad svojim zgradama predaju vlasnicima tako da mlade arhitekte mogu da menjaju njihov dizajn, dok je redovna praksa da arhitekte zadržavaju copyright nad zgradom i do 70 godina.
Robert je pokazao i nekoliko primera zgrada na kojima je radio, a koje su podrazumevale transformaciju i konverziju.
U kvartu Lloydkwartier u Roterdamu se nalazi zgrada Jobsveem, koja je nekada vršila funkciju skladišta. U pitanju je jedna od retkih preživelih starih lučkih zgrada u Holandiji. Nakon izlaska na javni konkurs, zgrada je kupljena za 1 evro. Ovako niskoj ceni doprinelo je stanje zgrade u kojoj je godinama prokišnjavao krov, što je dovelo do truljenja prostora. Proces pretvaranja skladišta u luksuzni stambeni objekat podrazumevao je analizu kulturne prošlosti zgrade, kako bi se što bolje razumeo prostor. A s obzirom da je zgrada industrijsko nasleđe trebalo im je sedam godina da ubede nadležne da izvedu zamisao poprečnog zasecanja zgrade, kako bi stanovi dobili dovoljno svetlosti. Jedna od marketinških taktika MEI biroa bila je realizacija prototipa stana kako bi privukli kupace. Stanovi su prodati u roku od nedelju dana.
Luksuzni stanovi Fenixloods biće za one sa višim i visokim prihodima, u kvartu koji naseljavaju pretežno oni sa niskim prihodima, a gde grad želi da uvede platežno šarenolikiju strukturu stanovništva. Ovom prilikom skladišta sa dvovodnim krovovima su transformisana i nadograđena loft stanovima. U pitanju je skupo rešenje koje podrazumeva uvođenje čelične konstrukcije. Kupci stanova sami su mogli da biraju koliko kvadrata žele, a omogućeno je i povezivanje spratova. Zgrada će imati atraktivan pogled na roterdamsku luku, a biro je posebno ponosan na staklenu ogradu terase. Za pola godine svi stanovi u ovoj zgradi su prodati.
Adaptacija zgrade skladišta za sir iz 16. veka na kanalu u Gaudi podrazumevala je kupovinu objekta koji je bio teško oštećen jer ga preko 50 godina niko nije održavao. Sastavljena je realna ponuda koja se sastojala iz isključenja brojnih troškova, s obzirom na zatečeno stanje i potreban nivo investicije. Kod ove zgrade poseban arhitektonski izazov predstavljao je nedostatak svetlosti (sir ne voli svetlost), što je rešeno uveđenjem staklenog atrijuma. Struktura je u celosti zadržana, a biće joj dodat je sloj betona kao zvučna i protivpožarna izolacija, dok se spoljašnjost neće puno promeniti. U okviru objekata nalaziće se centar za degustaciju sira, a za samo tri nedelje prodato je 70% stanova.
Nakon prezentacije Robert je odgovarao na pitanja iz publike. Na pitanje da li je jeftinije transformisati objekat ili izgraditi novi, on je istakao da je vreme ono što je važno. Poenta sa prenamenom postojećih objekata je u tome da je ceo proces brži i moguće je završiti radove za nekoliko meseci. Što se tiče troškova oni su skoro isti. Na pitanje šta je naučio kao investitor, odgovorio je da je vrlo važno na početku uraditi grubu kalkulaciju troškova i proceniti rizik, kako bi se procenilo da li je smisleno ulaziti u projekat. Jedna od važnih investitorskih veština je naučiti kao da se izbegnu rizici. Robert smatra da je prednost arhitekte-developera to što može da ulaže novac u dizajn za one koji nemaju previše novca. Na pitanje da li je jeftinije graditi na vodi s obzirom da ne postoji zemljište, odgovorio je da, što se Holandije tiče, tu postoji problem tradicije. Tradicionalno, reke se koriste za saobraćaj. Ova tradicija otežava gradnju na vodi i stvara brojne proceduralne teškoće. Robert je odgovorao i na pitanje o skvotiranju u Holandiji kroz vlastito skvotersko iskustvo u zauzimanju jedne škole. Skvotiranje je danas zabranjeno, a dobra strana nekadašnjeg zakona bila je ta da je nalagao da u objektu mora biti struje iako je prostor skvoriran. Prema njegovim rečima 1980-ih mnoge zgrade su stajale prazne zbog spekulacija sa nekretninama. Na pitanje zašto danas ne skvotiraju iako i u Holandiji postoji mnogo praznog prostora odgovorio je da su Holandijani postali previše pristojni.
Robert je zaključio konstatujući da u Holandiji postoji duga tradicija planiranja i pregovaranja, a da se na mestima na kojima ta tradicija ne postoji ona mora (ponovo) izmisliti i osmisliti. Pametnija zgrada je prema njegovom mišljenju dobra grupna ideja, koja predstavlja prvi znak u tom pravcu.
Slučaj odbeglih investitora
Tokom susreta u fokusu rezgovora bilo je i detaljno razmatranje samoorganizacije u slučaju stanara suočenih sa polu dovršenom zgradom koju im je ostavio odbegli investitor. Referišući na lično iskustvo, jedna učesnica u razgovoru suočila je inicijativu sa pitanjem da li bi bili spremni da se u ovakvim situacijama uključimo i pomognemo.
Primer o kome je bilo reči odnosi se na slučaj investitora koji je 2008. godine napustio započetu izgradnju na parceli na kojoj je stari objekat dat u zamenu za budući stamebni prostor, a zatim nestao. Porodica na čijoj je parceli izgrađen objekat ostala je bez stana, na ulici. Nakon inicijalnih razgovora sa drugim investitorima koji nisu imali interes da ovakvu zgradu završe, grupa stanara se samoorganizovala, kako bi završili zgradu. Zgrada nije imala uvedenu struju niti kananalizaciju, a još uvek nije priključena na centralno grejanje, nema lift i garažu. Protiv investitora stanari su pokrenuli tužbu.
Objekat se nalazi u Banskoj ulici na Zvezdari, kod pijace Đeram. Zgrada ima 20 stanova i četiri sprata, i izgrađena je na placu na kome su se nalazile manje kuće, koje su dve porodice ponudile investitoru u zamenu za veći stambeni prostor. Kada je postalo jasno da je investitor pobegao budući stanari su se prvo sastali kako bi pogledali svoje ugovore. Prema tim ugovorima, oni su bili definisani kao investitori, dok je uloga investitora bila definisana kao ko-investitor. Takođe je utvrđeno da su pojedini stanovi prodavani i po tri puta. Sreli su se u samoj zgradi kako bi na licu mesta mogli da vide dokle se stiglo sa radovima. Zgrada je bila pod krovom ali nije imala struju, vodu i kanalizaciju. Ispostavilo se da investitor nije platio neophodne takse (konkretno taksu za gradsko građevinsko zemljište) što je dovelo do opasne situacije, u kojoj su stanovi mogli da budu oduseti od budućih stanara. Što se dozvola tiče one su postojale, međutim ispostavilo se da je investitor podigao jedan sprat više od prijavljenog.
Investitor je nestao 2008. godine a pojedini stanari su počeli da žive u zgradi 2010. godine. Samoorganizovani stanari su na zgradi radili godinu i po dana. Prvo su postavili vrata, a zatim prozore. O svemu su odlučivali zajednički, a ubrzo su se registrovali i kao kućni savet, kako bi mogli da komuniciraju sa institucijama. Novac su delili prema kvadratima stana. Najveći problem je imala porodica koja je dala kuću i parcelu u zamenu za stan, tako da nije imala gde, dok je većina drugih stanove kupovala za svoju decu.
Posebnu dimenziju problema čine zelenaši kod kojih se investitor zadužio i koji su nasilno počeli da naplaćuju njegov dug zauzimanjem stanova u zgradi. Za zauzete stanove nisu hteli da plate zajedničke troškove u visini od oko 3 miliona dinara. I bez tog novca stanari su uspeli da urede zgradu, a jedan od metoda je bio sklapanje ugovora sa javnim komunalnim preduzećem kojim im je omogućena otplata na rate. Kako bi oterao stanare i prisvojio što više stanova zelenaš je počeo da uništava imovinu u zgradi, a nakon razbijanja kutije za struju stanari su podneli tužbu za remećenje javnog reda i mira.
Srećna okolnost u ovoj situaciji je bila ta što je inicijatorka samoorganizacije stanara radnica jedne beogradske opštine te je imala kontakte sa profesionalcima koji su mogli da im pomognu. O odbeglom investitoru čuli su različite priče, od torture koju je trpeo od strane zelenaša koji su ga progonili, a ponovni susret sa porodicom koja je dala parcelu dogodio se kada se pojavio i molio da pozajmi novac od njih!
U razgovoru je detektovano da ne postoje institucije koje se bave ovakvim problemima i da ih je tek potrebno stvoriti. Neformalno je najavljen i plan da će KO GRADI GRAD krajem oktobra organizovati susret različitih inicijativa koje se bave stanovanjem, koji bi trebao da posluži da se izgradi funkcionalna mreža, koja bi se bavila ovakvim i sličnim problemima u oblasti stanovanja. Tu bi i slučaj sa Đerma mogao da posluži kao primer za jednu od radionica.