Kaznom i prinudom do lepše zgrade
ŠTA NAM JE DONEO NOVI ZAKON
Šta treba znati i kako razumeti nova pravila upravljanja zgradama.
– Marko Aksentijević –
Profesionalni upravnici, nedostupni stanari i investiciono održavanje samo su neke od stvari o kojima se intezivno raspravlja poslednjih meseci, a usled donošenja novog Zakona o stanovanju i održavanju zgrada. On je detaljno preuredio oblast upravljanja i održavanja zgrada, a najdetaljniji je bio u određivanju kazni za različite prekršaje. Ukratko, moglo bi se reći da se nova stambena politika bazira na kažnjavanju i prinudi.
Ako nemate upravnika, kazniće vas inspekcija. Ako se ni posle toga ne dovedete u red, opština će vam uvesti prinudnu upravu. Upravnik će naručivati radove na zgradi, a vama će ispostavljati račun. Ako nećete da ga platite, naplatiće vam prinudni izvršitelj, ako treba i oduzimanjem stana. Tada bar nećete morati da brinete o održavanju zgrade.
Ovo rešenje je uvedeno kako bi se zaustavilo propadanje postojećeg stambenog fonda. I zaista, teško ćete naći nekoga ko će sporiti to da se stambene zgrade nalaze u alarmantnom stanju i da je nužna neka vrsta intervencije. Ipak, ponuđeno rešenje će samo produbiti probleme. Nisu zgrade u lošem stanju jer stanari uživaju u njihovom propadanju, već pre svega zato što ljudi teško namiruju sve troškove života. A materijalna situacija građana jeste odgovornost države.
Foto: Ana Toader
Posebno je zanimljivo što ni sama država nije u stanju da održava objekte u sopstvenom vlasništvu, a svojim građanima nameće restriktivni režim održavanja. Zakon ide toliko daleko da opštini omogućava da zgradi nametne obavezu sređivanja fasade, kako bi grad bio lepši. I ponovo, ako ne možete da priuštite troškove sređivanja fasade, privatni izvršitelj će vam ih već naplatiti. Ako završite na ulici, bar će pogled na vašu staru zgradu biti lepši.
Zgradu niko ne može da vodi kao neko ko u njoj živi i svaki dan boravi. Stanovi nisu puki izvor zarade.
Kao da mogućnost prinudne naplate nije dovoljna, komunalni inspektor vas može kazniti jer niste platili troškove održavanja. I dok ovakva kazna može biti opravdana tamo gde neko izbegava da plati zajedničke troškove a mogao bi, ona samo komplikuje situaciju onome ko sa plaćanjem kasni jer nema novca. Nov model dodatno onemogućava različite nefinansijske oblike učestvovanja u održavanju zgrade. Neko ko je svoj deo održavanja ranije namirivao čišćenjem zgrade, sa profesionalnim upravnikom će se daleko teže dogovoriti.
Sve to ukazuje na potrebu da se oblast održavanja zgrada ponovo promisli, sa većom osetljivošću na ono što je koren problema – siromaštvo. Ali i do tada treba živeti, pa je korisno znati da je mnogo bolje da upravnika zgrade sami izaberete nego da vam ga opština nametne.
Važno je znati
• Upravnik može biti iz redova stanara (neko od stanara izabran prostom većinom prisutnih), profesionalni (kog stanari angažuje dvotrećinskom većinom) i prinudni (kog vam nametne opština).
• Redovni i profesionalni upravnik sprovode odluke stambene zajednice. Prinudni upravnik sam donosi odluke: šta će se u zgradi raditi, ko će to raditi i po kojoj ceni. Na stanarima je samo da plate, dobrovoljno ili prinudno preko izvršitelja.
• Ako uzimate profesionalnog upravnika, trudite se da nađete nekog ko će moći da vam se posveti. Izbegavajte da vam upravnik bude iz firme koja se bavi održavanjem zgrade jer će oni hteti da angažuju sebe, a ne najpovoljniju firmu.
• Sednice stambene zajednice održavaju se najmanje dva puta godišnje. Na njima se usvaja plan održavanja koji upravnik zatim sprovodi.
• Upravnik prvo evidentira probleme u zgradi, a zatim predlaže dinamiku rešavanja, uključujući i cenu investicionog i redovnog održavanja.
• Stambena zajednica snosi odgovornost za svaku odluku, uključujući i odbijanje predloga da se sredi fasada ili uzme osiguranje. Profesionalni upravnik je osiguran od štete proistekle iz njegovih odluka.
• Kada vam upravnik izloži tri ponude za neke radove, niste dužni da izaberete nijednu od njih. Možete sami naći bolju ponudu.
• Ne morate biti prisutni na sednici stambene zajednice da biste učestvovali u njenom odlučivanju. Imate prava da vam se na mejl dostavljaju poziv i materijali za sednicu i sve drugo u vezi sa funkcionisanjem zgrade. Možete i glasati elektronski, pre same sednice, po planiranim tačkama dnevnog reda.
• Ako više od tri puta zaredom ne učestvujete u sednici stambene zajednice, proglasiće vas za nedostupnog stanara i više se nećete računati u kvorum potreban za donošenje odluka. Prisustvom na prvoj sledećoj sednici ponovo postajete dostupan stanar.
• Ako se ne obezbedi kvorum za sednicu, na ponovljenoj sednici za kvorum je dovoljna trećina (dostupnih) stanara.
• Vlasnik stana je dužan da upravniku dostavi podatke o sebi i o eventualnom zakupcu, kao i da kaže ko će učestvovati u radu stambene zajednice. Upravnik NE SME nikom da daje podatke o tome ko tu živi (osim u izuzetnim situacijama).
• Upravnik nema prava da ulazi u bilo čiji stan, osim kada je u stanu havarija koja ugrožava druge stanove.
A pare u Gradskom stambenom?
Novim zakonskim rešenjem, koje je održavanje zgrada proglasilo za javni interes koji sami stanari treba da štite, amnestirani su svi oni koji su do sada bili zaduženi za održavanje. Tako je recimo u Beogradu većina stambenih zgrada imala ugovor i novac za održavanje godinama uplaćivala u fond kojim raspolaže Gradsko stambeno preduzeće. Postavlja se pitanje kako su onda za loše održavanje odgovorni sami građani, kao i šta se dešava sa novcem koji je godinama nagomilavan na računu tog javnog preduzeća, a kojim zgrada ni danas ne može samostalno da raspolaže. Pošto taj novac ne može da se prebaci ako se raskine ugovor, ostaje nam da budemo taoci istog preduzeća koje je u velikoj meri odgovorno za loše održavanje zgrada.
Iskustva profesionalne upravnice
Ljubinka Pejčić je dugo godina bila upravnica zgrade u kojoj živi, a pre šest meseci stekla je licencu profesionalne upravnice. Pitali smo je koja su njena prva iskustva kao profesionalne upravnice.
„Sami birajte profesionalne upravnike, zašto bi to neko radio u vaše ime. Ne čekajte prinudne. A upravnici iz redova stanara treba obavezno da pročitaju Zakon jer se on ne odnosi samo na profesionalne upravnike, kako se u medijima najčešće prezentuje. Zgradu niko ne može da vodi kao neko ko u njoj živi i svaki dan boravi. Stanovi nisu puki izvor zarade. U njima žive ljudi sa svojim problemima i veliki broj njih neće moći sve ovo da finansira. Profesionalni upravnik ne može mnogo da se bavi sudbinama tih ljudi. Da bi opstao u poslu, on mora da vodi mnogo zgrada, a država nije našla mehanizam da tim ljudima pomogne. Ne mogu profesionalni upravnici poneti teret siromaštva stanara i preuzeti na sebe da oni budu ti preko čijih leđa se sve lomi. Neka država nađe mehanizam da refundira troškove upravljanja kao što refundira neke druge troškove, jer je ona nametnula obavezu izbora upravnika. Tamo gde niko neće, mora da se angažuje profesionalni upravnik, a to košta.”
Pravila vlasnika
Zakon je predvideo mogućnost da se odnosi unutar zgrade urede i drugačije. Za to je neophodno da svi vlasnici daju saglasnost. Pravila vlasnika ne mogu odstupati od opštih odredbi i odgovornosti za održavanje zgrade. Ipak, njima se celokupno upravljanje i održavanje može prilagoditi zajednici koja živi u samoj zgradi.
Objavljeno u novinama „Stambeno pitanje”. Izdanje Ko gradi grad, specijalni dodatak lista Danas (23. februar 2018).