Država u stambenom raskoraku

JAVNO STANOVANJE

Novi Zakon o stanovanju je u delu stambene podrške prilično detaljan, ali zakon bez političke i finasijske podrške nema efekta. Sa državne strane ne postoji nikakav fond koji će finanisrati izgradnju novih stanova, a ceo sistem je građen na toj ideji.

– Sanja Kljajić –

Iako se obećanja o izgradnji jeftinih stanova ponavljaju kao mantra u političkim govorima, stambena politika Srbije tokom poslednjih 25 godina bila je uglavnom zasnovana na kratkoročnim političkim ciljevima, dok je stanovanje gotovo u potpunosti prepušteno tržištu.

Društveni stambeni fond je privatizovan, a novi fondovi iz kojih bi se finansirala stanogradnja nisu pokrenuti. Progresivna zakonska rešenja iz 2009. godine nisu zaživela u praksi, a od promene vlasti 2012. godine, stanovanje se u ekspozeima uopšte ne pominje.

U medijskim istupima, međutim, predsednik Srbije Aleksandar Vučić izgradnju stanova najavljivao je prvo 2014, a potom i koncem 2017. godine. Stari plan, kako je sam rekao, propao je zbog nedostatka novca, dok se informacije o drugom takvom planu samo sporadično iznose u javnost. Predsednik Srbije izneo je primamljivu računicu, a resorna ministarka Zorana Mihajlović obećala da će biti izgrađeno oko dva miliona kvadrata, i to za vojsku, policiju i zaposlene u službama bezbednosti. Najavila je i da će za izgradnju stanova u martu biti usvojenlex specialis.

Problemi su tu da se konstatuju

Na drugoj strani tasa ostalo je više od 90 odsto stanovništva koje svojim mesečnim primanjima ne može da obezbedi krov nad glavom. Analiza Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture pokazuje da je za kupovinu stana prosečne cene i prosečne površine potrebno devet kompletnih godišnjih prihoda jednog domaćinstva, i to u slučaju da stan kupuju gotovinom. Ukoliko se kupuje preko kredita, onda to dođe trinaest radnih godina.

U istoj analizi se navodi i da bi za one koji petogodišnjim primanjima ne mogu da kupe stan, trebalo da postoji neka vrsta stambene podrške. Država za te namene, međutim, raspolaže sa manje od jedan odsto postojećeg stambenog fonda, pa veliki broj građana živi u privatnom podstanarstvu, a to tržište je gotovo stoprocentno – crno. Pojedine procene pokazuju da je na nivou Srbije oko pola miliona podstanara, a oko 200.000 samo u Beogradu.

Poslednji pokušaji da se takve stambene rupe zakrpe, oličeni u Zakonu o socijalnom stanovanju iz 2009. godine, bili su zasnovani na ideji da se uspostave lokalne stambene agencije i Republička agencija za stanovanje, kao novi instrumenti kroz koje može da se vodi stambena politika. „To je bio prvi veći vidljivi reformski korak”, ocenjuje stručnjak iz oblasti stanovanja i pokretač Programa za urbani razvoj iz Beograda Đorđe Mojović. „Međutim, zbog lošeg spleta događaja i loše kadrovske politke, kao što kod nas obično biva, pokazalo se da to nije bilo uspešno. Vrlo malo lokalnih agencija je razumelo svoj zadatak i misiju. Jednim delom zbog nedovoljne edukacije, drugim delom zbog nedovoljne političke podrške, ali i zato što iza celog sistema nije stajala država koja bi to finansirala i programski podržala”, dodaje Mojović.

Takva politika ignorisanja nastavljena je i novim Zakonom o stanovanju. „On je u delu stambene podrške prilično detaljan, predvideo je razne mogućnosti, programe, načine kako se dodeljuje pomoć, ali zakon bez političke i finasijske podrške nema efekta. Ne postoji sa državne strane nikakav fond koji će finanisrati izgradnju novih stanova, a ceo sistem je građen na toj ideji”, objašnjava Mojović. Njime je ukinuta i ključna institucija u takvom modelu. „Republička agencija za stanovanje, koja je imala kreditni koncept kao Fond za razvoj, nije popravljena, nego je ugašena. Mislili su da te njihove ingerencije može da preuzme ministarstvo, što je svakako zabluda, jer te institiucije moraju biti nezavisne. One su kao banke”, kaže Mojović.

Nema gradnje, idu izbori

Osnovane kao javna preduzeća, lokalne stambene agencije su osim ignorisanja, preživele i snažan bočni udar koji je došao u kontekstu racionalizacije uprave, gde su sva javna preduzeća morala da se transformišu – ili u profitne organizacije koje mogu same sebe da finansiraju ili da budu deo uprave, u slučaju da je njihova delatnost neophodna. Rezultat je još jedan talas odumiranja lokalnih stambenih agencija, pa čak i onih koje su uspevale da ostvare svoju namenu.

„Ako imate stambenu agenciju, a ne gradite stanove, onda vam ne treba stambena agencija”, kažu u Gradskoj upravi Beograda, gde ne postoji posebno preduzeće koje obavlja poslove stambene podrške. „Da li je to poteškoća – jeste. Da li bi trebalo da ima stambenu agenciju – bez ikakve dileme, zbog efikasnosti, jednostavno lakše je.”

U neprofitni zakup Beograd izdaje više od 1.000 stanova. To, kažu, ne zadovoljava potrebe. „Na svaki poziv se javlja šest do sedam puta više zainteresovanih nego što ima stanova, ili ako ćete prema statistici popisa, Beograd ima 80.000 podstanara, plus ima onih koji žive kod rođaka… A može se računati i prema prihodima, jer je stamebna podrška određena prihodima. Onda je oko 85 odsto građana Beograda ispod granice prihoda prema kojoj im pripada neka stambena podrška”, priča zaposleni u Gradskoj upravi koji je želeo da ostane anoniman.

Nove izgradnje, međutim, nema. Gradi se isključivo od donacija za takozvane „ranjive grupe”. „Grad teško može da izdvoji da izgradi sto stanova godišnje iz svojih sredstava. Pritom, da bi izgradili, potrebne su tri godine”, kaže sagovornik iz Gradske uprave Beograda. A pošto idu izbori, dodaje, ne može se govoriti o ovoj godini. Napominje i da je Grad u postupku donošenja strategije stanovanja, te da to može biti važno da se makar analizira postojeća stambena situacija.

U Pazovi su napravili računicu

U Staroj Pazovi našli su računicu kako da ipak zavrte izgradnju. Privode kraju prvu fazu izgradnje trideset stanova pod neprofitnim uslovima. „Cena kvadrata je kao cena koštanja izgradnje sa uračunatim svim troškovima koji proističu iz gradnje stanova, a to su procenat plata zaposlenih koji to rade u Stambenoj agenciji, zemljište i cena koštanja kvadrata izgradnje sa svim priključcima. Tako smo došli do 610 evra bez PDV-a, s tim što je zgrada urađena prema Zakonu o energetskoj efikasnosti, znači sa podnim grejanjem, sa tehničkom toplom vodom, nema bojlera, potrošnje struje”, objašnjava Mario Kvržić iz pazovačke Opštinske stambene agencije. Druga faza, kaže, biće još jedna lamela sa trideset stanova, a radovi su planirani za april 2018. godine.

Za izgradnju ovih stanova, Opština Stara Pazova je izdvojila zemljište i dala na korišćenje Opštinskoj stambenoj agenciji koja zgradu gradi iz sopstevnih prihoda i od prodaje finansira izvođače. „Pošto nismo imali velika sredstva da mi finansiramo izradnju, ljudi su morali da se zadužuju. Ali ono što smo mi uspeli jeste da potpišemo tehnički ugovor o saradnji sa Unikredit bankom i oni su izašli u susret i dali niže kamatne stope”, priča Kvržić.

Da bi kupili stanove, građani moraju da budu prijavljeni u Staroj Pazovi i ne smeju da imaju nekretninu na svom imenu. Osim toga, prednost su imali mladi bračni parovi i oni koji nemaju primanja viša od 100.000 do 120.000 dinara mesečno. „Naš motiv nije bio da poremetimo tržište stanova i izgradnje, jer smo povlašćeni, nemamo troškove pribavljanja zemljišta, građevinskih dozvola i slično, što su znatni troškovi za obične investitore i ne idemo na tu populaciju koja bi kupovala od njih stanove”, napominje Kvržić. „Ovo je za one ljude koji ne mogu da kupe stan po tržišnim uslovima, a hoćemo da rešimo stambeno pitanje naših sugrađana”.

To je, kaže, tek početak, jer je prema njihovoj analizi neophodno izgraditi oko 450 stanova. Novim generalnim planom naselja, za to je odvojena jedna parcela od pet hektara. „Od ministarstva smo dobili 15 miliona dinara i krenuli sa gradnjom stambene zgrade od 15 stambenih jedinica, od kojih će pet ostati u javnoj svojini Opštine Stara Pazova. Oni će služiti samo za izdavanje, a ostalih deset ćemo prodati po neprofitnim uslovima i tako uspeti da isplatimo tu zgradu. S druge strane, u cenu kvadrata tih stanova uračunat je i određeni procenat za zemljište i to zemljište mi prodajemo kupcima, a od razlike pravimo budžet, kroz koji će se za četiri ili pet godina akumulirati dovoljno sredstava da možemo da počnemo da kreditiramo kupce”, objašnjavaju plan u Staroj Pazovi.

Useljavanje praznih kvadrata

Jedan od najvećih projekata lokalne izgradnje bio je u Kragujevcu, kad je prema lokalnoj stambenoj strategiji rekonstruisano naselje Stara radnička kolonija i u okviru njega izgrađeno 456 stanova. „To je bila podrška lokalne samouprave tim domaćinstvima koja su živela u barakama sklonim padu, bez osnovnih uslova. Oni su prihvatali da se baraka poruši, a za kvadrat u baraci dobili su kvadrat u novom stanu, s tim što je obaveza bila da doplate razliku u površini stana jednokratno po tržišnoj ceni”, navodi direktor kragujevačke stambene agencije Živorad Stanković.

Oni koji su dokupili razliku postali su vlasnici, a oni koji nisu, u vlasništvo su dobili onoliko kvadrata koliko su imali u porušenoj baraci, a za razliku plaćaju zakup od 1,3 evra po kvadratu. Ni to, međutim, nije bilo dovoljno. „Imamo više od 300 zahteva koji čekaju neke buduće konkurse, tako da sigurno ima potrebe, a trenutno nijedan program nije u toj fazi da se sa sigurnošću može reći da će u dogledno vreme biti izgradnje stanova za te namene”, priča Stanković.

Đorđe Mojović objašnjava da izgradnja nije jedini način da država pomogne sektor stanovanja, te da za rešavanje stambene krize može da se primeni čitav set nefinansijskih mera. „Država može i nekim lakšim zakonskim merama, na primer poreskom politikom, da aktivira ispražnjeni stambeni prostor. Primera radi, vi ste vlasnik stana, porez nije mnogo visok, a veliki vam je rizik da primite nekoga u taj svoj prazan stan. Međutim, ako vas država natera jakim porezom na prazan stan, vi ćete se preračunati i videti da je bolje da nekoga angažujete”, predlaže rešenja Mojović.

Jednu od tih mogućnosti iskoristili su u Kragujevcu. Oni su pokrenuli pilot projekat za izbegla i raseljena lica koja su započela izgradnju kuće sa više kvadrata nego što im je objektivno potrebno. „Oni obično grade svojim materijalom koji kupe kad mogu i grade svojom radnom snagom, pa ne stignu da završe i onda to stoji. Jedan deo usele, a drugi deo ostane nezavršen. Mi im dajemo povoljan kredit bez učešća ili sa minimalnim učešćem bez kamate na određeni rok, i to uglavnom za kupovinu materijala da dovrše objekat”, kaže Stanković.

Zauzvrat, vlasnici se obavezuju da će bar tokom perioda otplate kredita, u višak stambenog prostora primiti ljude koji zadovoljavaju uslove da stanuju pod neprofitnim uslovima. „Agencija je garant zakupodavcu da će da dođe porodično domaćinstvo koje ispunjava uslove i garant da će biti naplaćene obaveze, ali je ujedno garant i zakupcu, pod kakvim će uslovima da stanuje”, objašnjava Stanković kragujevački mehanizam. Time se, kaže, i zakup uvodi u legalne tokove, jer poslednji podaci Poreske uprave za 2014. godinu pokazuju da je u Kragujevcu registrovan samo jedan ugovor o zakupu stana.

Taj mehanizam, dodaje Stanković, mogao bi da se primeni i za gotove objekte i prazne stanove u privatnom vlasništvu, posebno ukoliko se podigne na nivo države, koja bi u toj situaciji mogla da se odrekne poreza i na taj način reši pitanje krova nad glavom za veliki broj ljudi, bez dodatne izgradnje.

Ad hoc politika

Bilo koja od tih mera, primenjena na kratak rok, ne može da pruži velike rezultate, i to je najveća mana stambene politike u Srbiji, slažu se naši sagovornici. „Da smo to zacrtali kao državnu politiku i rekli – bavićemo se time narednih 20-30 godina, i potom obezbedili sredstva, onda bi to bilo nešto. Međutim, te političke odluke nema, nacionalna stambena politika nije ni doneta, pa i kad se donese strategija, šta nam znači ako iza toga ništa nije realizovano”, kaže Živorad Stanković iz Kragujevca. Uspeh tog grada u oblasti stambene politike on objašnjava upravo time što je u određenom periodu postojala politička stabilnost. „Ne ulazim u to da li je bila dobra ili loša politika, ali bila je jasno definisana i nije se menjala, pa je odmah dala i rezultate”, navodi Stanković.

Sa promenama političke garniture po pravilu se napuštaju i planovi prethodnika i traže druga rešenja koja će doneti brže i trenutne rezultate. Nasuprot dugoročnom planiranju, stambeni problemi se tako rešavaju ad hoc, zavisno od prioriteta raspoloživih donatora. „Nus-pojave projekata koji su rađeni na o-ruk jeste stvaranje geta, a beogradski Kamendin je odličan primer toga – od svake bede po jedan šnit”, priča Mojović.

On objašnjava da se u uređenim zemljama planiranjem teži tome da u naseljavaju budu zastupljene različite ekonomske kategorije. „Kao u Beču, gde isti ulaz koriste i sirotinja i bogataši, i onaj koji je kupio penthaus, i onaj koji ima stan za socijalno stanovanje. Viđaju se u liftu, i to je koncept države koja želi da svi shvate da postoje i jedni i drugi”, kaže Mojović.

Međutim, u Srbiji, pod istu kapu nisu stale ni sve državne institucije koje se bave stanovanjem, a planiranje stambene politike ostalo je na listi neispunjenih obećanja, s obzirom da nacionalna stambena strategija, koja je prema zakonu trebalo da bude doneta do kraja prošle godine, nije stigla ni na javnu raspravu.

---

Nevladine organizacije bez licenci

Prema zakonu, postoje dve vrste stambenih agencija – neprofitne organizacije koje osniva lokalna samouprava i sve druge organizacije koje zadovoljavaju uslove. Pravilnik za sertifikaciju tih „drugih” i dalje ne postoji.

„To je sve u bezvazdušnom prostoru, i dalje postojimo, radimo, ali ne znamo ni kome da se obratimo za to licenciranje. To nas trenutno ne ograničava, jer kod apliciranja za međunarodne fondove imamo prohodnost, ali ukoliko bi došlo do finansiranja od strane države, onda bi to bio problem”, navodi Branislava Žarković iz Hausing centra.

---

Kad hoće – država može

Da država može da sprovede neku politiku u delo, pokazuje politika subvencionisanja stambenih kredita od pre deset godina, kada je čitava država stala iza te ideje, napravila institucije, obezbedila treninge, novac i subvencije.

„Taj sistem je išao na to da smanji cenu stambenih kredita i da uvuče banke u sistem stambenog kreditiranja, jer one do tada nisu ulazile u to zbog visokog rizika. Onda je država zalegla sa svojom institucijom, Nacionalnom korporacijom za osiguranje stambenih kredita, i to je profunkcionisalo na način da za svaki osigurani kredit država preuzima 75 odsto rizika, posle čega su banke bile voljne da uđu u to i pod regulisanim uslovima daju stambene kredite”, podseća Mojović.

Dodaje da je efekat bio izdavanje velikog broja stambenih kredita i favorizovanje modela stanovanja u ličnom vlasništvu.

„To nije adekvatno našoj ekonomskoj situaciji, jer na primer, imate bračni par koji tako dobije mogućnost da reši stambeni problem i kaže – dovoljno nam je sad 35 kvadrata i kad se nategnemo, možemo da vraćamo 200 evra svakog meseca za taj stan. Onda odu u banku i dobiju sve, i treba 25 godina da otplaćuju stan, a već za 3-4 godine tih 35 kvadrata je premalo, jer dobiju decu, a stavili su sebi omču na vrat”, objašnjava Mojović. „Druga stvar koja se ciljano radila je prenebregavanje cene koštanja stanovanja kad ste vi vlasnik stana. Kad uđu u vlasništvo, svi misle da više nema stambenih troškova i da niko ne ulaže u održavanje, i računaju da je za održavanje dovoljno 200 dinara koji se daju stambenom preduzeću, a to je apsurd”, navodi Mojović.

 

Objavljeno u novinama „Stambeno pitanje”. Izdanje Ko gradi grad, specijalni dodatak lista Danas (23. februar 2018).