Temelji za drugačiju stambenu budućnost

ALTERNATIVA NA POMOLU

Vlasništvo nad privatnim stanom plasirano nam je kao san kojem treba da težimo. U situaciji u kojoj mnogi ne mogu ni da se kvalifikuju za bankarski kredit, očigledno je da postoji potreba za iznalaženjem rešenja van tog zadatog okvira.

– Ana Džokić i Marc Neelen –

Ukoliko pokušate da pronađete pristupačan stan na tržištu, cenovne kategorije do 1.000 evra po kvadratu, to bi moglo da izgleda ovako. U četvrtoj građevinskoj zoni, standardne B kategorije gradnje, sa prilično limitiranim gradskim i komunalnim servisima, na 15-ak minuta autobuske vožnje od grada, naišli smo na oglas za stan u još nezavršenoj zgradi u Krnjači. Piše da bi za jednoiposobni stan od 37 kvadrata trebalo izdvojiti 33.000 evra ili 890 evra po kvadratu.

Iznos iz oglasa je cifra koju ćete platiti investitoru. Međutim, ta cena ne uključuje čitav set pravnih troškova koje ćete morati da platite kako biste uopšte bili u stanju da kupite stan. Uz tih dodatnih desetak odsto za poreze i zakonske takse, već stižemo do 37.000 evra.

Kako je malo verovatno da ćete imati ovoliko novca u kešu, verovatno ćete morati da podignete stambeni kredit kojim ćete dugoročno otplaćivati vaš stan. Ako uspete da dobijete kredit na 30 godina, taj kredit će vas, sve u svemu, koštati dodatne 22.000 evra, što je čitave dve trećine od početne cene stana iz oglasa. I to samo ako uspete da uzmete kredit. Kako 80 odsto stanovnika u Srbiji ima prihod manji od 350 evra mesečno, male su šanse da ćete izaći iz banke sa potpisanim ugovorom.

Čak i ako uspete, još nismo stigli do kraja. Koliko košta život u takvom stanu u narednih 30 godina? Ako izračunamo sve tekuće troškove (grejanje, struja, Infostan, skupljanje otpada, osiguranje, godišnji porez, mesečno i investiciono održavanje), doći ćemo do još 39.000 evra. A kada sve pomenuto saberemo, vidimo da inicijalna cena stana, u stvari, čini samo jednu trećinu svega što treba platiti tokom 30 godina, i stižemo do ukupne cene od 98.000 evra.

Od te cifre, pa i od same pomisli o odlasku u banku, mnogi će se prepasti. Ali postoji li uopšte neki drugačiji, pristupačniji način dolaska do stana?

Koliko god da se trenutni jaz između potreba i mogućnosti čini velikim, moguće je uraditi nekoliko stvari kako bi se radikalno promenio način dolaska do stana, što bi direktno uticalo i na smanjenje njegove cene. Ono što je za početak potrebno jeste da se osvrnemo oko sebe, da razumemo da se i drugi nalaze u sličnoj situaciji, a zatim da udružimo snage. Tada i vlasništvo nad privatnim stanom, koje nam je prodato kao san kojem treba težiti, možemo ostaviti po strani i razmisliti o novim mogućnostima. U tome će od pomoći biti sledeći koraci.

Držite po strani ljude koji profitiraju na vašem putu do budućeg doma. Nekih 30 odsto cene stana odlazi investitorima, agencijama za nekretnine i drugim sumnjivim licima. Taj novac sačuvajte za neke druge, korisne stvari.

Ne gledajte na stan kao na realnu šansu za individualno ulaganje. U gradu kakav je Beograd, nekretnine su, prosto, preskupe u poređenju sa prihodima, a to se neće promeniti u skorije vreme. Umesto da uđete u ogroman dug (i prateće rizike) da biste postali vlasnik stana, udružite se sa grupom ljudi i zajednički ulažite i planirajte vašu zgradu. Stambena zadruga se u mnogim prilikama pokazala kao dobar način za ovakav poduhvat, ali smo na tu opciju zaboravili.

Idite zajedno u banku. Kada se u banci pojavite kao „klijent” koga čini, na primer, 40 udruženih osoba, vaš će položaj biti mnogo bolji nego kada u banku odete sami. Zadruga je tu neka vrsta štita, koji omogućava kolektivno, a ne pojedinačno suočavanje sa rizicima dolaska do stana, na primer kroz zajedničko osiguranje za otplatu kredita.

Uračunajte sve troškove. Kao što smo gore videli, stanovi nam izvlače novac. Ono što vidimo u oglasu je, obično, samo vrh ledenog brega. Shvatanje toga koliko će nas stan zaista koštati dok budemo u njemu živeli predstavlja ključni korak ka tome da postanemo ekonomski održivi.

Ne sagorevajte svoj novac da bi vam bilo toplo. Za većinu stanova platićete  prekomernu sumu za grejanje i komunalije. Umesto toga, spremite se za ekstremnu energetsku efikasnost. Danas je ovo tehnički moguće, a spasiće vas izvršitelja u godinama koje predstoje.

Nije neophodno da svako ima sve – prostori se mogu deliti. Dogovorite se da imate zajedničku veš-mašinu, da napravite zajedničku sobu za goste (koja se koristi po potrebi) ili radni prostor, teretanu, igraonicu za decu, itd. Ovakva zgrada se od samog početka može planirati na drugačiji način, a zauzvrat će pružiti značajan boljitak u vašem kvalitetu života.

 

Nezamislivo u Beogradu ili Srbiji? Pa takvo nešto je preskupo? U okviru udruženja Ko gradi grad već neko vreme radimo na pripremi pilot projekta stambene zgrade, koja se zasniva upravo na navedenim principima. Kada to uzmemo u obzir, pogledajmo brojke do kojih smo došli. Radi poređenja, iskoristićemo istu veličinu stana (37 kvadrata), na lokaciji koja se može porediti sa onom u Krnjači. 

Ovog puta ćemo, uključujući sve pravne troškove, uložiti 35.000 evra u izgradnju stana (visoke energetske efikasnosti, sa znatno višim kvalitetom materijala i gradnjom koja će troškove održavanja svesti na minimum). Za otplatu kredita biće nam potrebno 19.000 evra, isto kao i iznos za tekuće troškove za period od 30 godina. Ukupna svota sada iznosi 73.000 evra. 

To je oko 25 odsto niže od onoga što bismo morali da platimo za konvencionalni stan na tržištu. Mesec dana života u pomenutom stanu od 37 kvadrata koštaće vas 195 evra. To uključuje i četiri kvadrata kojima ćete doprineti izgradnji vašeg zajedničkog prostora u zgradi.

Ovo je danas ostvarivo. Ubeđeni smo da će izgrađeni pilot projekat doprineti da širi društveni značaj ovakvih građanskih, nešpekulativnih stambenih poduhvata postane očigledan, i da konačno probije led ka znatno boljim uslovima stanovanja za široki sloj ljudi u Beogradu i Srbiji. Naravno, institucije bi to trebalo da prepoznaju i da podrže.

---

Pamenija zgrada

Svesno razmera stambenog problema u Beogradu, udruženje Ko gradi grad se pre nekoliko godina upustilo u potragu za rešenjem koje ne nudi ni tradicionalno tržište ni javne institucije. Inicijativa „Pametnija zgrada”, proizašla iz tog procesa, ima za cilj da otvori nove mogućnosti za široki spektar ljudi koji ne mogu da priušte kupovinu stana, ali bi učestvovali ukoliko bi se našao drugačiji, pristupačniji način dolaska do njega.

Ko gradi grad nije usamljen u svom poduhvatu. Zajedno sa pokretom sestrinskih stambenih zadruga, koje se pojavljuju u gradovima centralne i jugoistočne Evrope, sredinama u kojima je klima za takvu vrstu stanogradnje u začetku i veoma slična našoj, zajednički radi na rešenjima za finansiranje pristupačnog zadružnog stanovanja. Izgradnja prve „Pametnije zgrade” planira se u Beogradu u naredne tri godine.

 

Objavljeno u novinama „Stambeno pitanje”. Izdanje Ko gradi grad, specijalni dodatak lista Danas (23. februar 2018).