Pravni i finansijski aspekti zajedničkog vlasništva nad stanovima – studija

Zadružni stanovi u zajedničkom vlasništvu (SZV) – novo rešenje za stambene potrebe u Srbiji?

Cilj ove studije izvodljivosti jeste ocena trenutnog stanja stambenog sektora u Srbiji i ispitivanje mogućnosti za uvođenje zadružnog modela stanovanja, zasnovanog na stanovima u zajedničkom vlasništvu (SZV).

S obzirom na visoku cenu nekretnina koja nastavlja da raste, naročito u Beogradu, u poređenju sa ograničenom kupovnom moći i kreditnom sposobnošću stanovništva, postoji izrazita potreba za modelima za rešavanje stambenih potreba dela stanovništva sa ograničenim i nižim primanjima. Velika razlika između troškova izgradnje i tržišne cene stanova ukazuje da postoji značajan prostor za smanjenje cena stanova uvođenjem ove vrste alternativnog modela kojim bi se izbegla špekulacija rastom cena nekretnina.

Zakon o zadrugama prepoznaje stambene zadruge, iako su nedovoljno regulisane. Ovim aktom dati su samo opšti uslovi, bez dalje (detaljne) regulacije stambenih zadruga zasnovanih na sporazumima o zakupu stana. Kao pravna forma, stambene zadruge obezbeđuju:

• Okvir putem kojeg zadrugari mogu da udruže sredstva, čime se umanjuje cena nabavke stana. Takođe omogućuju dugoročnu pristupačnost cena stanova smanjenjem početnih i tekućih (godišnjih) troškova.
• Omogućuju sprečavanje špekulacija, odnosno prodaje pribavljenih stanova po tržišnim cenama. Na taj način cene stanova mogu da ostanu dugoročno pristupačne.

U praksi, Srbija ima iskustva samo sa stambenim zadrugama koje rade kao građevinske firme, pri čemu članovi udružuju sredstva radi izgradnje stanova za prodaju na tržištu (ili prodaju na tržištu i za sopstvene potrebe), što znači da nisu prvenstveno usmerene na rešavanje stambenih potreba zadrugara, već na ostvarivanje profita. Veoma je malo ovakvih stambenih zadruga je danas aktivno. U pogledu SZV, ova studija ne razmatra ovu praksi. Umesto toga, studija je usmerena na model u kojem zadruga dugoročno zadržava objekat, po nabavnoj ceni, za svoje članove.

U drugim evropskim kontekstima, ova vrsta SZV modela već je ostvarila pristupačnost time što je neprofitna, dok se špekulacije sprečavaju razdvajanjem vrednosti stanova od cena na lokalnom tržištu nekretnina (zadruga zadržava vlasništvo nad stanovima).

Zakonodavni okvir

SZV predstavlja novinu u oblasti stanovanja u Srbiji. Pojedini aspekti potpadaju pod postojeće zakonodavstvo o zadrugama i stanovanju, iako model sam po sebi nije regulisan.

Postojeće zakonodavstvo o stambenim zadrugama može da obezbedi okvir za demokratsko odlučivanje i kontrolu od strane stanara, te samim tim i neposredno uključivanje stanara u očuvanje pristupačnosti stanovanja. Zadružnim pravilima može da se uredi da ulog članova bude srazmeran njihovim prihodima, čime se obezbeđuje pristupačnost za članove (iako je neophodno postaviti minimum prihoda za pristupanje zadruzi, kako bi se obezbedila ekonomska održivost modela).

Zadruge nude bolju zaštitu od špekulacija u poređenju sa društvima sa ograničenom odgovornošću (d.o.o.). Udeo u d.o.o. uvek se može prodati, dok članovi zadruge ne poseduju udeo koji je moguće preneti drugom licu. Ulog u kapitalu zadruge vraća se tek po prestanku članstva, i to po istoj vrednosti kao što je uneta u zadrugu (ili kao valorizovana vrednost, ako je tako navedeno u Zadružnim pravilima).

U Srbiji se može replicirati SZV model zakupa kroz unakrsno posedovanje (kao što je Mietshaüser Syndikat iz Nemačke), čime bi se dalje jačala prevencija špekulacija ovim pažljivo razrađenim sistemom unakrsnog posedovanja.

U Zakonu o zadrugama (član 12.) navodi se posebna zaštita za zadruge i njihove aktivnosti, podsticaji putem ekonomskih i stambenih politika, posebnih olakšica i pogodnosti, kao i javnih fondova za razvoj zadruga. Međutim, ovo se navodi samo u načelu, dok bi konkretne mere trebalo obezbediti putem specifičnih propisa. Trenutno ne postoje takve mere u pogledu stambenih zadruga, a kamoli neprofitnih zadruga.

Oporezivanje stambenih zadruga i SZV

Stambena zadruga, kao i sve druge zadruge, ima isti poreski tretman kao i druge kompanije u Srbiji. Prema tome, u postojećem poreskom kontekstu, ovo ne predstavlja specifičan razlog za korišćenje zadružne forme umesto društva sa ograničenom odgovornošću. Osim toga, poreski propisi predstavljaju ključnu prepreku za uvođenje SZV u Srbiji.

Problem koji je utvrđen jeste da je sa poreskog i finansijskog stanovišta izgradnja radi prodaje pogodnija od izgradnje radi izdavanja. Prema tome, rad zadruga zasnovanih na prenosu vlasništva trenutno je ekonomičniji u odnosu na zadruge u kojima su prava stanovanja članova zasnovana na ugovorima o zakupu, dok zadruga zadržava vlasništvo nad stanovima. Sa druge strane, kada se vlasništvo prenese na člana (bez obzira na oblik vlasništva – isključivo, zajedničko ili slično), nema načina da se taj član spreči da proda, pošto je njegovo/njeno ustavno pravo da raspolaže svojom privatnom svojinom. Ono što jeste dozvoljeno jeste da se ugovorom reguliše pravo prečeg otkupa za zadrugu, po prodajnoj ceni stana (što znači da bi zadruga trebalo da ima sredstva rezervisana za tu namenu). Međutim, ovo može da bude ograničeno samo na petogodišnji period, prema članu 531. Zakona o obligacionim odnosima.

Neophodne su izmene i dopune poreskih propisa, uz obezbeđivanje poreskih olakšica kako bi se unapredila održiva izgradnja pristupačnih stanova kroz zadruge zasnovane na sistemu SZV, ali i čitav stambeni sektor (npr. oslobađanje od poreza na profit za neprofitno izdavanje kod stambenih zadruga, državne subvencije, zajmovi sa niskim kamatnim stopama i sl.). Osim toga, promene propisa u oblasti poreza na dohodak mogu da obezbede priliku da se renta oslobodi od poreza, čime bi se omogućilo delotvornije sprovođenje stambenih politika. Ovo bi se moglo ostvariti uvođenjem oporezivanja sintetičkih prihoda, što znači da bi se oporezivao ukupan prihod iz svih izvora u celini, umesto specifičnog oporezivanja prihoda dobijenih iz različitih izvora.

Preporuke za unapređenje pravnog okvira i šire uvođenje SZV

Model SZV mogao bi da predstavlja rešenje za stambene potrebe osoba sa nedovoljnom kreditnom sposobnošću za uzimanje stambenog kredita (trenutno preko 70% stanovništva Srbije). Među ostalim prednostima, ovaj model predstavlja način da se stambeno tržište proširi time što bi se “otključalo” za domaćinstva sa srednjim stepenom prihoda. Ostvarivanje ovih ciljeva zahteva državnu podršku, čime bi on postao nacionalni instrument stambene politike.

Neophodni su sledeći koraci da bi se podstakla šira primena stambenih zadruga i SZV u Srbiji:

• davanje zadrugama statusa pružalaca stambene podrške, u skladu sa novim Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada (za stanovanje članova zadruge u stanovima),
• prilagođavanje poreskih propisa kako bi se stambenim zadrugama obezbedile poreske olakšice, naročito pod nekomercijalnim, opštim uslovima kojima se sprečava špekulisanje, kako bi se izjednačilo poresko opterećenje stanara zadruge i vlasnika stanova.