Rastuća potražnja za novim i priuštivim modelima stanovanja

U prethodnoj godini, Ko gradi grad, zajedno sa partnerima u okviru stambene mreže MOBA, sproveo je opsežno i inovativno regionalno istraživanje sa ciljem da sakupi konkretne dokaze o potrebi za stanovanjem drugačijim od onoga koje nam već dve decenije nudi tržište. U ovom, prvom od dva teksta, urbanista Sara Dević, jedna od učesnica istraživanja, prenosi njegove rezultate sa fokusom na to koje su karakteristike i veličina specifičnih društvenih grupa koje imaju potrebu za novim formama trajno pristupčanih stambenih rešenja čije potrebe ne ispunjava stambeno tržište.

Istraživanje je podrška razvoju novih modela priuštivog rentalnog i zadružnog stanovanja, na kome Ko gradi grad i MOBA mreža pionirskih inicijativa za stambeno zadrugarstvo rade zajedno od 2017. godine. Ono je nastalo iz premise da ove stambene forme – ukoliko bi bile prepoznate i proširile se u praksi – mogu da zainteresuju široki sloj stanovništva. Rezultati istraživanje su višestruko prevazišli naša očekivanja, i pokazali da individualni stan u vlasništvu, koji sa sobom nosi ogromne dugove, nije jedino poželjno rešenje među stanovnicima Beograda, Budimpešte, Ljubljana i Zagreba.

Sve se više gradi, a sve je teže doći do stana

U Srbiji i Beogradu trend ubrzane gradnje započeo je 2015. godine od kada je broj novoizgrađenih stanova porastao za čak 56% (podatak RGZ). 2015. godina i na nivou Evrope označava početak intenziviranja gradnje i velikog skoka cena kvadrata (i to posebno u Centralnoj i Jugoistočnoj Evropi) koji od tada samo raste. Uprkos tome što već 8 godina mnogo novih stanova zauzima naše važne zemljišne resurse, najnoviji podaci pokazuju sledeće:

• Većina mladih ljudi u Srbiji (25-34 godine) i dalje živi u roditeljskom u domu (sa udelom od 65% smo, pored Hrvatske, po tome najbrojniji u regionu).

• Više od polovine stanovnika naše zemlje živi u prenaseljenim stanovima, što je najviša stopa u regionu. (Prenaseljen stan je onaj u kome se spava u dnevnoj sobi, ili stan u kome odrasle osobe koje nisu par dele spavaću sobu / EUROSTAT.)

Činjenica da je sve više novoizgrađenih stanova ne znači da su oni tu da bi rešili stambeno pitanje. Ko onda sve te stanove kupuje i naseljava? Podatak koji nam to pokazuje je broj stanova kupljenih za keš u poređenju sa brojem stanova kupljenih putem stambenog kredita. U Srbiji se skoro 90% stanova kupuje za keš. Kupci su mahom oni koji imaju višak novca, takozvani finansijski investitori. “Finansijski investitori su, generalno, bogatiji ljudi koji investiranjem u nekretnine podižu cene i predstavljaju konkurenciju ljudima srednjih primanja kojima treba stan da bi u njemu živeli,” za N1 je izjavio direktor za procene u kompaniji CBRE.

Ovaj višegodišnji trend pogoršan je dolaskom Rusa i Ukrajinaca, uglavnom boljih primanja. Njihovo interesovanje za kupovinu stanova u Beogradu podiglo je cenu kvadrata, ali je najveća pometnja nastala na tržištu stanova pod zakup. Pošto je podstanarski status gotovo potpuno neregulisan, stanodavci u Beogradu su zbog povećane potražnje za kratko vreme gotovo utrostručilli mesečni iznos kirije. (Prema podacima sajta “4 Zida”, 2017. godine mesečna kirija za jednosoban stan u Beogradu iznosila je 200 evra, a za dvosoban 250 evra. Ove godine jednosoban stan košta 450 evra, a dvosoban 700 evra mesečno.)

U trenutnim uslovima, ako vam stan nije poklonjen ili ga niste nasledili, načina da se dostojanstveno skućite je veoma malo. Ono što vam se nudi je sledeće: zaradite za učešće, uzmite kredit, kupite stan, otplaćujte ga do penzije. Ako to ne možete, onda plaćajte skupu kiriju i živite u strahu da će vas stanodavac izbaciti kad god poželi. Opcija je malo i, ako niste bogati, nijedna nije dobra.

Karakteristike stambenog sektora Srbije i susednih zemalja

Karakteristike stambenog sektora Srbije su vrlo bliske susednim zemljama koje su ranih devedesetih prošle kroz sličan političko-ekonomski preokret pa zaista ima smisla posmatrati ih kroz zajednički okvir. Naše straživanje je obuhvatilo osam zemalja regiona: Bosnu i Hercegovinu, Bugarsku, Češku, Hrvatsku, Mađarsku, Severnu Makedoniju, Sloveniju i Srbiju. Javno dostupni podaci i intervjui sa lokalnim stambenim stručnjacima iz ovih zemalja pokazali su nam da su stambeni problemi u regionu strukturno različiti od onih u ostatku Evrope. Evo nekoliko glavnih zajedničkih karakteristika:

• Istorija prava na stan i visoka stopa vlasništva: Stambena podrška je bila sistemski omogućena kroz socijalistički režim svake od ovih zemalja. Brzom privatizacijom tokom 1990-ih nekadašnji stanari postali su vlasnici stambenih jedinica, što je uticalo na to da veliki procenat stanovništva dobije vlasništvo nad stanom u kome živi.
• Malo i neregulisano tržište zakupa: Tržište iznajmljivanja stanova je generalno mnogo manje (oko 5-15%) u ovim zemljama od proseka u Evropskoj uniji. Ipak, ono postaje sve značajnije zbog toga što je sve manje ljudi u mogućnosti da kupi stan.

• Skoro pa nepostojeći sektor neprofitnog ili javnog stanovanja: Od privatizacije 1990-ih, države regiona jako malo sredstava ulažu u javno ili socijalno stanovanje. Tako je 1-5% stanova u javnom vlasništvu. To su obično stanovi u vrlo lošim stanju, namenjeni  najsiromašnijima, i sa izuzetno dugim listama čekanja.
• Neformalna stambena rešenja: Posebno u Srbiji, slabi propisi i sve veće poteškoće domaćinstava da obezbede sebi krov nad glavom uslovila su širenje naselja bez ulica adekvatne širine, parkinga, parkova, vrtića.
• Energetsko siromaštvo: Prelaskom vlasništva nad stanom na stanara, prešla je i odgovornost za njegovo održavanje. U svim zemljama postoji nizak nivo energetske efikasnosti stanova, koji zajedno sa liberalizacijom komunalnih troškova utiče na nemogućnost stanovništva da se adekvatno greje u zimskim mesecima, investira u poboljšanje izolacije, i tako dalje.

Mapa u prilogu prikazuje koliki je udeo stanovništva u svakoj od ovih zemalja opterećen troškovima stanovanja. Ovo je jedan od parametara kojim se definiše stambeno siromaštvo.

Drugi su kvalitet stanovanja (uključujući energetsku efikasnost), prostorna dostupnost i pravna sigurnost stanara. Na osnovu uvida u ove podatke, procenjujemo da je 20-30% stanovništva u našem regionu zahvaćeno stambenim siromaštvom, što znači da su njihovi stambeni uslovi gori od minimalno prihvatljivih.

Kao rezultat, raste potreba za priuštivim stambenim rešenjima i to posebno među: 

• mladima, koji imaju poteškoća da se osamostale i odsele od roditelja
• starijima, čiji su prihodi niski i koji često žive usamljeno
• samohranim roditeljima, koji su često pod pritiskom troškova stanovanja
• podstanarima, čiji stambeni troškovi su viši, pravna pozicija nestabilna, a prihodi nedovoljni za stambeni kredit.

Pitali smo Beograđane koliko su zadovoljni sopstvenim stambenim statusom

Posebno značajan deo istraživanja bavio se dubinskim ispitivanjem stambenih potreba i zadovoljstvom sopstevnim stambenim statusom stanovnika četiri glavna grada regije – Beograd, Budimpešte, Ljubljana i Zagreba. Kroz uporednu anketu (33 pitanja, podeljena u dva segmenta), sprovedenu od strane marketinško istraživačkih agencija (Smart+ u Beogradu), ispitali smo reprezentativni uzorak od 1341 stanovnika Beograda (telefonom, 85% i online upitnikom, 15%). Evo šta smo saznali:

• Nezadovoljstvo trenutnim stambenim rešenjem: U Beogradu 75% ispitanika (najviše od sva četiri grada): nije zadovoljno svojom trenutnom stambenom situacijom, ili je zabrinuto za svoju stambenu budućnost, ili neko od članova njihovog domaćinstva želi da se iseli iz stana u naredne tri godine. Na pitanje koji je razlog zbog kog bi se iselili trećina Beogradskih ispitanika navela je loš kvaliteta stana, a druga trećina veličinu stana (što potvrđuju i nalazi o prenaseljenosti i o energetskom siromaštvu uvezanom sa lošim održavanjem).
• Pristup stambenom kreditu: Među gradovima regiona, u Beogradu je najmanje ispitanika koji su probali da dobiju stambeni kredit. Među onima koji su odgovorili da su se već prethodno prijavili za kredit, u Beogradu je najveći broj onih koji su odbijeni. Na pitanje kolika je mogućnost da će aplicirati za stambeni kredit u budućnosti, ispitanici u Beogradu su najčešće odgovorili da žele da apliciraju ali da je slaba šansa da će im stambeni kredit biti odobren. Više od pola ispitanika u Beogradu kao prepreku je navela nedovoljno visoka primanja, a trećina je rekla da se ne kvalifikuju zbog radnog statusa.

Ljudi ne žele apriori vlasništvo, ljudi žele sigurnost

Najvažnija informacija do koje smo došli sprovedenom anketom je da među stanovništom zaista postoji otvorenost za drugačije modele stanovanja, ukoliko su oni sigurni, stabilni i dugoročno priuštivi.

Anketa nam je pokazala da u Beogradu, Budimpešti, Ljubljani i Zagrebu, između 13-26% populacije potencijalno zainteresovno za nove forme stanovanja u sigurnom i dugoročno priuštivom modelu. U Beogradu taj procenat iznosi gotovo jednu četvrtinu ispitanika (23,8%), filtrirano kroz prizmu dva kriterijuma: u principu su otvoreni za život u priuštivom i sigurnom stanovanju pod zakup i njihovi prihodi su iznad tri najniža dohodovna decila (ne pripadaju finansijski najugroženijima).

U četiri ispitana grada postoji veliki deo populacije koji ima prosečne ili natprosečne i stabilne prihode, pa ipak ne uspeva da učestvuje na stambenom tržištu, odnosno ne kvalifikuje se za stambeni kredit. Njihove stambene potrebe, dakle, ne zadovoljavaju ni teško dostupni tržišni modeli ni suženi državni programi. Ovo je važno znati kada zagovaramo zadružne i neprofitne modele stanovanja pod zakup, budući da se sa strane banaka i institucija vlasništvo jednog domaćinstva nad stanom promoviše kao jedino moguće i kao prirodno rešenje.

Svi rezultati istraživanja – zajedno sa uvidom u podatke – dokazali su da u regionu Centralne i Jugoistočne Evrope postoji značajan deo društva čije stambene potrebe ne zadovoljavaju ni trenutno postojeća tržišna rešenja, niti bilo kakva javna ili neprofitna rešenja. Drugim rečima, ovim smo potvrdili da postoji potražnja za novim, alternativnim i pristupačnim rešenjima za iznajmljivanje, koji kombinuju drugačije i dellimične forme vlasništva. 

Publikacija “Analiza potencijala za katalitičke kapitalne investicije u priuštivo stanovanje u zemljama Istočne i Jugoistočne Evrope” je celokupni rezultat istraživanja koje su sprovele: Periféria Policy and Research Centre (Budimpešta), Ko gradi grad (Beograd), Pravo na grad (Zagreb), Inštitut za Študije Stanovanj in prostora (Ljubljana), u sardanji sa: Zadugom za etično financiranje – ZEF, regionalnom zadrugom MOBA Housing i Habitat for Humanity EMEA. Istraživanje je podržao New Venture Fund.

Ovaj tekst je nastao kroz saradnju Ko gradi grad i Koalicije za razvoj solidarne ekonomije u okviru projekta „Novo stambeno zadrugarstvo: put do održivog finansiranja“ koji je podržala Fondacija za otvoreno društvo, Srbija.