PRAVO NA KROV NAD GLAVOM

– Združena akcija Krov nad glavom –

„Kasno uveče, sedimo zajedno sa Kocićima oko trpezarijskog stola. Gotovo anegdotski, evociramo sve ono kroz šta smo zajedno prošli tog utorka. I kao da se znamo sto godina, iako smo se tog dana prvi put u životu sreli. I onda pomislim kako su ti ljudi, u tom trenutku, mogli da budu doslovno na ulici, odnosno ko zna gde i kod koga, dok bi ovde sada neki ološ čuvao tu zaplenjenu nekretninu, cevčeći pivo i krateći svoje dežurstvo uz neki rijaliti program. Ali, eto, ova odlučna porodica je uz pomoć aktivista, gotovo preotela nazad svoj već izgubljen stan. I, ne znam, mislim da dugo nisam bio tako srećan.”

 

Teško je obuzdati emocije u trenucima kada se sprega birokratije i privatnih mešetara  bezobzirno obrušava na obične ljude – otimajući im i jedini krov nad glavom. Upravo protiv uskraćivanja tog osnovnog ljudskog prava, prošlog proleća u Beogradu okupile su se organizacije i pojedinci u Združenu akciju Krov nad glavom. Kroz solidarne akcije, obaveštavanje javnosti i pružanje pravne pomoći, upustili smo se u neravnopravnu borbu sa mašinerijom koju čine izvršitelji, policija, sudovi, banke, organi lokalne samouprave. Na kraju, braneći i svojim telima domove na meti izvršitelja, u poslednjih šest meseci uspeli smo da sprečimo prinudno iseljenje 27 porodica, da institucije privolimo na pregovore, da kroz medije nametnemo temu prinudnih izvršenja.

Istovremeno traje borba i sa ravnodušnošću, fatalizmom i cinizmom gotovo poraženog društva, koje socijalna pitanja vidi kao drugorazredna, ili kao nešto što je u tranziciji već nepovratno oteto. Traje i borba u svakom od nas, pokrenuta pitanjem – „da li ovo što radim ima nekog smisla?”

Na izmaku burne 2017. godine odigrala se prava bitka na vrhu Ustaničke ulice, u Beogradu ophrvanom pukim preživljavanjem. Jedna zgrada našla se u obruču. Izbeglice iz ratova devedesetih branile su svoju elementarnu potrebu za stanovanjem, koja im je već jednom uskraćena. Rame uz rame sa njima, aktivisti Združene akcije branili su samu ideju da svako ima pravo na svoj dom. Te dve grupe ljudi, koje se do tog hladnog kraja novembra nisu ni poznavale, ujedinio je i učinio nepobedivim snažan osećaj za pravdu. Posle četiri dana bezuspešnih nasrtaja, policija i izvršitelj su odustali. Komesarijat za izbeglice koji je, paradoksalno, zahtevao iseljenje već prognanih, primoran je na dijalog i dogovor.

---

Ukoliko je vaš stambeni status ugrožen ili želite da se priključite akcijama Združene akcije Krov nad glavom, obratite nam se na: Facebook @zakrovnadglavom ili zakrovnadglavom@gmail.com

---

U radu Združene akcije učestvuju organizacije Ko gradi grad, Ne da(vi)mo Beograd, Socijaldemokratska unija, Jednakost, Reci NE Izvršiteljima, 7 zahteva, Marks21, Čuvari vatre i Beogradska omladinska akcija, kao i brojni pojedinci koji nisu deo nijednog kolektiva.

 

Objavljeno u novinama „Stambeno pitanje”. Izdanje Ko gradi grad, specijalni dodatak lista Danas (23. februar 2018).

ZAŠTO VAS SE PRIVATNI IZVRŠITELJI (IPAK) TIČU

To što sebe smatrate uzornim i savesnim građaninom neće vam pomoći kada se na vratima bez najave pojavi privatni izvršitelj.

– Jovan Ristić – 

Nije vam jasno čemu frka u vezi sa privatnim izvršiteljima. Ako nekog izbacuju iz stana, to je zato što je uzurpirao tuđi stan pa je pukao na sudu, ili se pravio pametan uzimajući stambeni kredit u švajcarskim francima, ili godinama nije plaćao račune za struju i komunalije, jer je imao vezu i mislio da će ona večno da ga štiti. Takvima je uvek neko kriv, a dežurni krivac je naravno izvršitelj, koji samo radi svoj posao u skladu sa zakonom. Vas ne izbacuju iz stana, ne blokiraju vam platu i ne popisuju vam stvari zato što ne dopuštate da vam želje trče ispred mogućnosti, ne ulećete u rizične šeme sa bankama i plaćate svoje račune na vreme. Vama se izvršni postupak jednostavno ne može dogoditi.

Kafka u izvršnom postupku

To što sebe smatrate uzornim i savesnim građaninom neće vam pomoći kada otkrijete da su vam dve trećine plate naprasno zaplenjene ili da vam je bez objašnjenja tekući račun blokiran ili štedni račun ispražnjen, ili kada vam se na vratima bez najave pojavi privatni izvršitelj sa namerom da popisuje vaše stvari – a sve to radi namirenja blagovremeno namirenog duga za komunalije, za koji čak čuvate priznanice! I na sve to dolaze troškovi postupka i izvršiteljske naknade koji u zbiru mogu biti veći od glavnice – čak i do nekoliko puta.

U opisanim okolnostima, a zbog loših zakonskih rešenja, odsustva pravne sigurnosti i javašluka, vi biste se pravno našli usred izvršnog postupka, a ne na njegovom početku, što znači da ne biste imali pravo na prigovor, jer je rešenje o izvršenju postalo pravosnažno! Iako vi to rešenje nikada niste videli, izvršenje će biti sprovedeno.

U raljama infostana

Recimo da imate posla sa Infostanom, beogradskim javnim preduzećem za objedinjenu naplatu, koje poodavno ima problema sa bazama podataka, a od 2011. godine primenjuje sistem knjiženja uplata koji je suprotan Zakonu o obligacionim odnosima. Vi, naravno, pojma nemate za taj sistem – čiji je cilj da se po svaku cenu izbegne zastarevanje potraživanja – pa ste uredno, mesec za mesecom platili račune za celu 2016. godinu, verujući da plaćate za periode navedene na vašim uplatnicama. A vaše uplate su ili (a) automatski otišle na „najstarija potraživanja”, to jest na davno zastarele dugove, pod uslovom da uopšte postoje, ili (b) „iz nekog razloga” nisu proknjižene. Infostan odluči da vas tuži za navodno neplaćene mesečne račune iz 2016. godine. Ako opomena pred utuženje izostane, jer je obaveza njenog slanja izostavljena iz novog Zakona o izvršenju i obezbeđenju (ZIO), vi gubite mogućnost da problem sa Infostanom rešite na miran način, primenom za vas povoljnog Zakona o zaštiti potrošača. Potom bivate utuženi, a izvršitelj nema obavezu da proveri istinitost navoda iz Infostanovih poslovnih knjiga. Ukoliko dobijete od njega rešenje o izvršenju, imate priliku da u roku od osam dana uložite sudu prigovor, potkovan dokazima da ste račune platili. To se izvršitelju neće mnogo svideti, jer ako uspešno osporite celokupno potraživanje, on će ostati bez svoje „nagrade”, koju po zakonu naplaćuje od vas, a ostaće i bez troškova postupka na kojima voli da zarađuje.

Fiktivnom dostavom protiv prigovora

Međutim, izvršitelj će se obradovati ako dostava rešenja o izvršenju dva puta ne uspe. Nije vam se primala plava koverta? Vaši ukućani su zaboravili da vam kažu da je dolazio poštar? Bili ste u bolnici, na godišnjem odmoru, službenom putu? Poštara (ili izvršiteljevog kurira) mrzelo je da se penje na deseti sprat jer vam ne radi lift, pa je napisao da vas nije našao? Posledice su iste – rešenje o izvršenju će biti istaknuto na oglasnoj tabli suda i osam dana kasnije smatraće se uručenim. Nastupiće pravosnažnost, i kreće horor koji se može svesti na Ršumovićev stih „U brzom vozu šišali kozu”. Jer jednom kad krene sprovođenje izvršenja, troškovi postupka, opravdani ili neopravdani, samo se množe i prevaljuju na izvršnog dužnika, što je poznata praksa iz svih zemalja gde privatni izvršitelji postoje.

Bez efikasne zaštite

Šta raditi pošto ste izgubili pravo na prigovor? Možete da zatražite povraćaj u pređašnje stanje, najkasnije osam dana pošto ste saznali za izvršni postupak, ali samo ako imate dokaza da niste krivi za neuspelu dostavu rešenja o izvršenju. Pritom, ovo pravno sredstvo ne odlaže izvršenje.

Ako izvršitelj učini nepravilnost, tu je zahtev za otklanjanje nepravilnosti, koji takođe ne odlaže izvršenje, ali izvršitelja može odvesti na sud i učiniti ga materijalno odgovornim. Međutim, zakonodavac se u novom ZIO postarao da ovo sredstvo osakati, pa se njime više ne mogu osporavati izvršiteljevi pravni akti u postupku sprovođenja izvršenja već samo njegove faktičke radnje. Uveden je i rok od 15 dana za ulaganje zahteva koji teče od nastanka nepravilnosti, ali ne i od saznanja za nepravilnost. Samim tim je sudska kontrola izvršiteljskih zaključaka onemogućena, a dramatično je sužena mogućnost izvršnog dužnika da uloži to sredstvo i izbori se za naknadu štete. Na primer, ako izvršitelj prekrši načelo srazmere, tj. hoće da vam uzme kola ili kuću, iako na raspolaganju ima vašu platu, penziju ili druge pokretne stvari, vi nikako nećete moći da istaknete tu činjenicu, osim onda kad je javna prodaja već obavljena, pa i tada bez mogućnosti odlaganja izvršenja! Ako izvršitelj proceni vašu vrednu umetninu na uvredljivo nisku sumu, nećete moći da angažujete veštaka. Ako vam izvršitelj odbije od plate/penzije dve trećine mesečnog iznosa (što je zakonski maksimum), i time vam ugrozi egzistenciju i mogućnost da plaćate račune, moraćete da ga molite da smanji taj obim, a tu je konačna reč njegova.

Možete da tražite odlaganje izvršenja, ali uslovi su teško ispunjivi.

Bluz za treća lica

Položaj će vam naročito biti težak ako ste treće lice u postupku – ako ste svoju stvar pozajmili osobi koja je dužnik, ili ako sa dužnikom živite – jer će izvršitelj na adresi iz dužnikove lične karte popisati i stvari trećih lica. Treća lica moraju da dokažu da su te stvari njihove, prigovorom koji ne odlaže izvršenje i o kojem izvršitelj odlučuje kao da je sudija. I ne dao vam bog da od investitora kupite stan, koji zbog skupe takse niste uknjižili, pa se onda pojavi neko ko kaže da je stan kupio pre vas, dobije investitora na sudu, uknjiži se, a vas uz pomoć izvršitelja izbaci na ulicu – jer ste treće lice.

Odgovornost za neodgovorne

Slabe su šanse, videli smo, da će izvršitelj odgovarati za štetu. Drugo sredstvo protiv njega je disciplinska prijava Ministarstvu pravde ili pristrasnoj Komori izvršitelja, posle čega će eventualno biti opomenut, ili će platiti kaznu, a može i da ostane bez posla – što se izuzetno retko dešava.

Po njega bolnije, a za vas korisnije sredstvo biće privatna krivična tužba ili krivična prijava, pod uslovom da je njegovo postupanje imalo oblik krivičnog dela. Izvršitelj može biti i prekršajno odgovoran ako je na primer odbio da vam pruži uvid u spise iz vašeg predmeta.

U opisanom slučaju sa Infostanom, možete da tužite poverioca zbog neosnovanog obogaćenja. Ali parnica nije ni brza ni efikasna kao izvršni postupak, koji je očigledno napravljen da služi bogatim i moćnim poveriocima, dok će siromašnim dužnicima koža biti brzopotezno oguljena, a mogu i nepovratno ostati bez imovine, čak i kad su sve činjenice na njihovoj strani.

---

Privatni izvršitelji

Privatni izvršitelji, koji se sada iz ideoloških razloga nazivaju „javnim”, u Srbiji su uvedeni 2011. godine, glasovima koalicija oko DS i SPS. Gotovo istovremeno su uvedeni u Hrvatskoj, zaslugom HDZ. Ali tamo se, u jeku predizborne kampanje, digla ogromna javna pobuna protiv te profesije, da bi posle pobede SDP na izborima decembra 2011. godine, izvršitelji ostali bez posla, a da nisu ni počeli da rade. 

U Sloveniji, prvoj zemlji bivše Jugoslavije koja je uvela privatne izvršitelje, pripadnici te profesije su stavljeni pod strogu kontrolu sudova, i nemaju pravo – za razliku od kolega u Srbiji, Crnoj Gori i Makedoniji – da sprovode izvršenja na nepokretnostima i novčanim sredstvima.

---

Troškovi izvršnog postupka

Troškovi izvršnog postupka (izvršiteljevi i poveriočevi troškovi uz razne izvršiteljske naknade) mogu premašiti iznos glavnice, a mogu biti i višestruko veći kod bagatelnih potraživanja. Uzmimo za primer dug od 1.100 dinara za doplatnu kartu parking servisa. Prema javno-izvršiteljskoj tarifi, u kategoriji potraživanja do 12.000 dinara, trošak poveriočevog predujmljivanja tzv. „naknade za pripremanje, vođenje i arhiviranje predmeta i donošenje rešenja o izvršenju” iznosi 1.800 dinara. „Uspešna lična dostava dužniku” iznosi 900 dinara. „Naknada za uspešno sprovođenje izvršenja” (koja se nekada cinično zvala „nagrada”) iznosi 1.800 dinara. Ukoliko poverilac ima i trošak angažovanja advokata za sastavljanje predloga za izvršenje (6.000 dinara), ukupni ceh je 10.500 dinara, bez PDV-a. A to je 10 puta više od duga za doplatnu kartu. Zatezna kamata pritom nije uračunata. I ovo može biti tek početak…

 

Objavljeno u novinama „Stambeno pitanje”. Izdanje Ko gradi grad, specijalni dodatak lista Danas (23. februar 2018).

EPIDEMIJA DELOŽACIJA

Osećaj kada izvršitelj odlazi podvijenog repa zbog toga što na svoj konto nije utefterio još koju hiljadu evra, ili kada policija odbija poslušnost ne želeći da izbaci porodicu na ulicu – nešto je neprocenjivo.

– Radomir Klasnić –

„Niko gladan i bez krova nad glavom” jedna je od parola koja se od prošlogodišnjih velikih aprilskih demonstracija može videti gotovo na svakom radničkom protestu ili prinudnom iseljenju u Beogradu. Međutim, ta parola se u očima političko-ekonomskog establišmenta, pa čak i među nama, „običnim” ljudima, često posmatra kao nekakav nerealan ili čak utopijski zahtev. I zaista, kako smo došli u situaciju da nam poruka o zadovoljenju osnovnih životnih potreba – da svako treba da spava u toplom i da nije u redu da mu u stomaku zavija tužna pesma grčenja creva – zvuči kao nekakav radikalan politički zahtev?

U kakvom mi to društvu živimo i da li uopšte više živimo u društvenoj zajednici? Jesmo li svesni svoje međuzavisnosti – da hleba nema bez pekara, struje bez rudara, ni kvalitetnog zdravlja bez dobro plaćenog lekara – ili smo samo usamljena gomila pojedinaca čiji uspeh zavisi direktno od propasti onih drugih? Ako je ovo poslednje tačno, da smo samo životinje koje oštre svoje cenjene laktove kako bi došle do plena pre konkurenata, čemu onda država i poštovanje njenih zakona?

Zašto plaćamo porez, svakoga dana govorimo to dosadno „dobar dan”, poštujemo saobraćajna pravila, suzdržavamo se od ubistva i, na kraju krajeva – zbog čega savijamo kičmu za bednu platu dok neka tamo gospoda iz obesti pucaju bocama šampanjca na preskupim godišnjim odmorima? Zašto ne bismo sve jednostavno poslali u peršun ili neku drugu biljnu vrstu što izigrava smokvin list političke korektnosti?

Danas kod komšija, sutra i pred tvojim vratima

Evo, na dorćolskom Dunavskom keju tridesetak pandura izbacuje na ulicu penzionerku Branku Havatmi i njenog sina Tareka koji boluje od cerebralne paralize. Branku izbacuju na ulicu zbog duga od šest hiljada evra. Izvršitelj je njen stan od 48 kvadrata na Dorćolu prodao za svega 26 hiljada evra, iako se na toj lokaciji kvadrat stambenog prostora prodaje i za više od dva somića. Da je prodala samo tri kvadrata, imala bi da plati dug, ali ne – umesto toga je ostala bez doma. Zamislite taj scenario! U stvari, ne morate da zamišljate. Izvršitelji sa policijskim rukopisom pišu ga svaki dan. Od 2011. godine, kada su uvedeni privatni izvršitelji, deložacije se ređaju kao na pokretnoj traci – zbog neplaćenih komunalija, kreditnog duga banci, pljačkaške privatizacije, prevara sa dvostrukom prodajom stanova – you name it!

Pitajte radnike „Trudbenika”, nekadašnjeg građevinskog giganta koji je uništen u kriminalnoj privatizaciji, čije je iseljenje više puta sprečeno uz pomoć komšija, prijatelja i aktivista, kako je glumiti u tom filmu.

„Ja živim samo sa penzijom od 12.000 dinara. Nemam ništa drugo. Ako dođe do iseljenja, ja nemam gde da odem… mogu samo da se ubijem.” Ovo su potresne reči 76-godišnje Slavke Horvatović, bivše radnice Trudbenika koja duže od dve decenije živi u prostoriji od devet kvadrata, u baraci sa zajedničkim kupatilom u okviru naselja bivših radnika „Trudbenika” na Konjarniku.

Izvršitelji po nalogu banke već godinama kruže kao lešinari oko nekoliko beogradskih radničkih naselja u kojima je 75 porodica smešteno u radničkim barakama. Tužbe protiv njih počele su da stižu još 2008. godine kada je firma „Montera”, u vlasništvu tadašnjeg funkcionera Demokratske stranke Dragana Kopčalića, kupila ovu firmu koja je nekada gradila pola Beograda. Kako to obično biva u divljačkoj tranziciji i tokom prvobitne akumulacije kapitala, politički zaštićena „Montera” opteretila je imovinu „Trudbenika” hipotekama, iako je to bilo zabranjeno ugovorom o privatizaciji. Stečajni upravnik nije osporio hipoteke, već je po nalogu banaka na mučene radnike nahuškao izvršitelje.

Kada pratimo vesti, pod pritiskom dominantne ideologije, uglavnom mislimo kako su svi ti ljudi sigurno zaslužili da se nađu u toj situaciji zbog svoje neodgovornosti, a redovno zaboravljamo da se – u srpskoj realnosti – u svakom trenutku možemo naći na ulici, ni krivi ni dužni.

Kada je porodica Jakšić iz Novog Sada potpisala 2001. godine ugovor o kupovini stana, nije ni sanjala da će ostati i bez stana i bez novca koji su u taj stan uložili – i to bez bilo kakvog neodgovornog kredita, hipoteke i ostalih dugovanja. Reč je samo o – dobroj staroj korupciji.

Naime, investitor je prilikom useljenja Jakšićima predao ključeve duplo manjeg stana od obećanog, zadržavši pritom 33.000 evra koje im je za taj stan naplatio. Razumljivo, nezadovoljni tom prevarom, Jakšići su zatražili raskid kupoprodajnog ugovora i povraćaj novca sa kamatama što je 2009. godine postalo i pravosnažna sudska odluka. Međutim, investitor novac nije želeo da vrati. Jakšići su pokrenuli postupak izvršenja, ali – gle čuda – on već godinama nije sproveden zbog navodnog „zastoja u sudu”. U međuvremenu, ponovo se uknjiživši kao vlasnik, investitor je njihov stan prodao nekom drugom. Nakon toga pokrenuo je i postupak za izbacivanje porodice Jakšić iz Bulevara kralja Petra Prvog. Pogađate – ovog puta nikakvog zastoja nije bilo. Nakon mukotrpne borbe sa policijom i izvršiteljem, i uprkos podršci okupljenih građana, četvoročlana porodica sa dvoje male dece završila je na ulici.

Ovakvih slučajeva u Srbiji poslednjih godina ima na stotine, svake godine sve više. Saša Bubnjević iz Zemuna ostao je bez krova nad glavom nakon što je izvršitelj po ubrzanoj proceduri prodao stan od 55 kvadrata za samo 42.500 evra, i to zbog deset puta manjeg duga. Pedesetdevetogodišnjoj Julijani Terek policija je testerom isekla ulazna vrata kako bi nju i njenog sina isterala iz opštinske barake na Dedinju, u kojoj skoro tri decenije živi i organizuje humanitarne predstave za decu. Sigurno ste čuli za slične primere od prijateljica, braće, kumova. Nemojte se zavaravati. Jednog dana može biti kasno. U Srbiji vlada epidemija deložacija i niko od nas nije imun.

Ja Željko Mitrović, a ti govno

No, kako je uopšte koliko-toliko stabilan i siguran krov nad glavom postao luksuz, a podstanarstvo usud mlađe i srednje generacije? Ili – ako idemo bliže korenu problema – kako je ideologija privatizacije presekla vezu čitave zajednice sa brigom o stanovanju?

Šta god mislili o socijalističkoj Jugoslaviji, činjenica je da su zvanične politike u to vreme u najvećoj meri zastupale princip da stanovanje mora biti omogućeno svima. Posle raspada Jugoslavije, međutim, stambena politika – kao i svaka druga – postaje individualizovana, a kolektivna briga društva o stanovanju prepušta se tržištu i logici profita. U situaciji kada ratno-tranziciono društvo postaje sve više raslojeno i sve siromašnije, a pojedinci sve bogatiji – tržište predstavlja unapred nameštenu igru u kojoj pobeđuju oni koji su najbliže političko-ekonomskoj moći. No, ideološkim radom političara i medija, ali i „nepoštene inteligencije”, stvorena je zla bajka kojom se krivica lukavo prebacuje na nas same. Posedovati stan je stvar sposobnosti pojedinaca, a ako nemaš krov nad glavom, pa – sam si kriv. Ostaje ti podstanarstvo, višedecenijski stambeni kredit na grbači ili životarenje u roditeljskoj kući u „najboljim godinama”. A ako slučajno skoči rata kredita, zakasni plata ili ostaneš bez posla zbog nekog sa članskom kartom vladajuće partije – kuc, kuc, eto izvršitelja za vratom i pred vratima.

S druge strane, političari i tajkuni u uskoj sprezi prave pare prodajom gradskog zemljišta i ulaganjem u nekretnine, a čik pogodi da li je neki izvršitelj zakucao na dveri dvora Željka Mitrovića da ga pita kada će da plati višemilionske dugove. Naravno da nije, već mu se odobravaju novi multimilionski krediti.

„Ja sam dobio bivšeg gazdu na sudu zbog duga od 8.000 evra i nikom ništa. Zaštićen kao polarni medved. Meni izvršitelj došao za 2.000 dinara neplaćenog komunalnog duga. Ima li tu prava i pravde u ovoj našoj jadnoj Srbiji. Hm, čini mi se – kako za koga”, rekao je jedan naš sugrađanin i na jednostavan način definisao ulogu pravne države kao ničeg drugog do batine bogatih i moćnih, miljama daleko od sredstva za uspostavljanje pravde jednako dostupne svim građanima Srbije.

Promena dolazi odozdo – od svih građana za sve građane

Pitanje je, međutim, šta ćemo da preduzmemo da bismo ovakvo stanje konačno, ali i temeljno promenili. Bez kozmetičkih promena i prevaziđene kurta-murta političke klackalice s „nužnim zlom” na vlasti. Treba nam promena odozdo – od svih građana za sve građane, jer će se politička kasta, odsečena od života običnog sveta, uvek dogovoriti sa tajkunima i bankama. Jedna od najužasnijih stvari kod deložacija je što je u većini slučajeva sve po zakonu. Ipak, treba imati na umu reči Tomasa Džefersona: „Kada nepravda postane zakon, otpor postaje dužnost”.

Srećom, čini se da ima sve više građana koji otpor shvataju ne samo kao solidarnost prema svojim komšijama i sugrađanima, već i kao svojevrsnu dužnost. Sve je više ljudi koji su shvatili da je problem sa deložacijama i stanovanjem sistemski, i da nam niko neće pomoći do nas samih. Ti ljudi ustaju zorom i dolaze pre policije da brane Branku Havatmi i njenog bolesnog sina na Dorćolu, na Vidikovcu se goloruki suprotstavljaju plaćenim batinašima koji po ko zna koji put nasrću na jedini dom dve romske porodice, dok u naselju radnika „Trudbenika” vode rovovski rat ne dozvoljavajući policiji da se probije u njihova dvorišta. Okupljeni mahom u Združenoj akciji Krov nad glavom i Kolektivoj odbrani stanara, ti ljudi, bez ikakvog ličnog interesa osim svesti da i oni jednog dana mogu biti u istoj situaciji, već godinu dana izuzetno organizovano igraju iscrpljujuću igru čekanja sa policijom. Oni šutom blokiraju ulaze zgrada i izduvavaju gume na kombijima za utovar stvari svih tih nesrećnih ljudi kojima su oni jedina nada da, makar na još neko vreme, zadrže krov nad glavom.

Njihov aktivizam vam se čini uzaludnim? Znam, skeptični ste, umorni od života i depresivni – niko od nas nije mnogo bolji. Ne verujemo da išta može da urodi plodom! Postali smo strašljivi, skrećemo pogled od tuđe nesreće, u strahu da kojim slučajem ne pređe na nas, kao nekakva tranziciono-gubitnička bolest. Kad vidimo onog ko ima manje od nas, oči nam se lepe za pločnik k’o žvakaće gume, jer vidimo sopstvenu propast u polupraznoj kutiji za priloge. Neki od nas se okreću za Suncem Sistema kao čovekoliki suncokreti, iako svesni njegovog radioaktivnog uticaja, skupljaju se što bliže njemu da ih ogreje, prodaju se za siću misleći samo na sebe, zanemarujući patnju svojih bližnjih. Jedni drugima smo postali asteroidi udaljeni milionima milja, iako sedimo za istim stolom. Ponekad nam se čini da je solidarnost porculanska vaza slomljena tamo negde između prvog ratnog pucnja i poslednje privatizacije.

Međutim, promena je moguća i promena se dešava. Moramo se osloniti na sebe same. Ponovo isplesti mrežu solidarnosti i vratiti u modu poštenje, jer nismo roba ni robovi, niti smo jedni drugima vukovi, već zajednica ljudi u kojoj svako ima svoju ulogu. Važno je samo organizovati se. Pre svega, organizovati se! Imamo snagu u brojevima, a znamo i da je istorija na našoj strani. Samlevena generacija, u večitom limbu, ni tamo ni ‘vamo, može stvari p(re)okrenuti iz korena. A, budimo realni, ni nemamo baš šta da izgubimo. Treba samo da pobedimo strah i povratimo sebe. Osećaj kada izvršitelj odlazi podvijenog repa zbog toga što na svoj konto nije utefterio još koju hiljadu evra, ili kada policija odbija poslušnost ne želeći da izbaci porodicu na ulicu – nešto je neprocenjivo. Svest o tome da ste kolektivnom akcijom sa desetinama drugih ljudi uspeli da sačuvate dom nekome – nepovratno menja čoveka i čini ga boljim. Promena dolazi odozdo, a strah u očima moćnika biće nam gorivo da ni u teškim trenucima ne odustanemo. Sve dok svi ne budu imali ono najosnovnije – pun stomak i krov nad glavom.

---

 

Objavljeno u novinama „Stambeno pitanje”. Izdanje Ko gradi grad, specijalni dodatak lista Danas (23. februar 2018).

STAMBENI PROGRAM

Predstojeći beogradski izbori i učešće inicijative Ne da(vi)mo Beograd na njima, bili su prilika da se višegodišnje bavljenje stanovanjem pretvori u stambeni program. Uvidom u ono malo objavljenih programa postaje očigledno da je tema stanovanja sporedna za većinu političkih partija, koalicija ili grupa građana. Kako bi se razumelo odakle potiče program koji je pred vama, potrebno je malo kontekstualizacije.

– Ana Džokić i Ivan Zlatić –

Ne da(vi)mo Beograd čine i ljudi koji su u oktobru 2015. godine u Kulturnom centru „Rex” organizovali skup pod nazivom „Tzv. stambeno pitanje”. Tom prilikom su udruženja Ko gradi grad i Učitelj neznalica okupila petnaest grupa i inicijativa iz cele Srbije, da prvi put razgovaraju o širokom spektru problema, ali i mogućnostima da se tzv. „stambeno pitanje“ rešava prema potrebama građana, a ne prema maksimizaciji profita.

U istom periodu je Ministarstvo građevine oformilo radnu grupu za izradu nacrta novog Zakona o stanovanju i održavanju zgrada. Za razliku od skupa u „Rexu”, Ministarstvo nije ni pokušalo da razmatra stambeno pitanje, sa navodnicima ili bez njih, već je svojoj radnoj grupi dalo zadatak da napokon dovrši neoliberalnu reformu stambene politike – proces izvlačenja države iz rešavanja stambenih problema građana, započet privatizacijom društvenog stambenog fonda davne 1992. godine.

Sve do izglasavanja Zakona u Skupštini Srbije krajem 2016. godine, učesnici skupa „Tzv. stambeno pitanje” nastavili su zajednički rad u nameri da spreče usvajanje takvog zakona. Borba se vodila kroz javnu raspravu, medije i povezivanje sa drugim zainteresovanim grupama, dok je Ko gradi grad istovremeno vodio kampanju „Dobrodošli u stambeni pakao”, nastojeći da za problem zainteresuje najširu javnost.

Usvajanje Zakona koji se bavi zgradama, a ne ljudima, bilo nam je potvrda da je trenutak da borbu za pravo na krov nad glavom nastavimo kroz direktnu akciju, oslonjeni jedni na druge. Tada nastaje i Združena akcija Krov nad glavom, kojoj se pridružuju i druge grupe, od kojih su neke proizašle iz aprilskih protesta 2017. godine.

Ideje, uverenja i predlozi pred vama zapravo su kompresovani rezultat dugogodišnjeg zajedničkog rada mnogih, uključujući i učesnike foruma Ne da(vi)mo Beograd, koji možete pratiti na: https://ucestvuj.nedavimobeograd.rs/.

---

IZ PROGRAMA INICIJATIVE NE DA(VI)MO BEOGRAD: Stanovanje

„Beograd danas nema ni stambenu strategiju ni viziju kako stanovanje učiniti dostupnijim. Neophodno je da Grad preuzme deo odgovornosti za stanje u kojem se nalazi celokupni stambeni fond i ponudi rešenja za smanjenje stambene nesigurnosti svojih građana. Zato ćemo stvarati uslove za organizovan smeštaj najugroženijih i raditi sa građanima na smanjenju troškova održavanja zgrada. Kako bi se smanjio jaz između cene stanovanja i prihoda po domaćinstvu, radićemo na stvaranju različitih alternativa tržištu nekretnina, nedostupnom većini stanovništva. U cilju povećanja priuštivosti i kvaliteta stanovanja, javna stambena politika Grada Beograda biće proaktivna, sistematična i koordinisana, i imaće svoj budžet.”.

---

Niko bez krova nad glavom.

Za sve pojedince, pojedinke i porodice koje nemaju nikakav dom, neophodno je obezbediti adekvatan smeštaj. Grad ima obavezu da svojim stanovnicima koji su ostavljeni bez krova nad glavom, bez odlaganja omogući korišćenje praznih stambenih jedinica u vlasništvu Grada, kao hitnu prelaznu meru. Prinudna iseljenja koja za rezultat imaju beskućništvo moraju biti obustavljena. Nedopustivo je da i jedna osoba uz pomoć države bude izbačena na ulicu.

---

Transparentno i društveno osetljivo upravljanje stambenim fondom Grada.

Formiraćemo detaljan i javno dostupan registar celokupne imovine u gradskom vlasništvu. Informacije o nepokretnostima, kao i kriterijumima davanja javnih stanova u zakup, biće na taj način lako dostupne na šalterima i online platformi grada. Primarni kriterijum za dobijanje gradskog stana na korišćenje biće povezan sa socio-ekonomskim statusom.

---

Najugroženiji bez dalje marginalizacije.

Kako bi se izbegla getoizacija najugroženijih stanovnika, novi stanovi u vlasništvu grada koji će se izdavati u zakup, gradiće se i u okviru komercijalnih stambenih projekata.

---

Neprofitni stanovi su prioritet.

Jasnom zemljišnom i poreskom politikom odvojićemo neprofitnu stanogradnju od one koja špekuliše nekretninama, i uvesti olakšice i podsticaje za stambeno zadrugarstvo i druge oblike neprofitne stanogradnje. Time ćemo stvoriti uslove da do stana dođu mnogi koji na tržištu to nisu u stanju.

---

Taksa za stanove koji se dugo ne koriste.

Grad kojem hronično nedostaje više od 100.000 stanova, ne može sebi da dopusti postojanje velikog broja praznih i neiskorišćenih stambenih jedinica. Kako bi se stimulisalo aktiviranje tih stanova (i poslovnih prostora) na redovnom tržištu i smanjila cena zakupa za podstanare, uvešćemo taksu koja bi progresivno rasla zavisno od broja i veličine nekretnina u vlasništvu obveznika. Viša stopa važila bi za lica, pravna i fizička, koja se profesionalno bave prodajom i izdavanjem nekretnina. Prikupljeni novac biće korišćen isključivo za programe stambene podrške ljudima u najnepovoljnijoj socio-ekonomskoj situaciji.

---

Pomoć kod troškova održavanja zgrada.

Pomoć će biti omogućena kroz subvencije domaćinstvima koja ne mogu da pokriju minimalne troškove održavanja, kroz subvencije za povećanje energetske efikasnosti zgrada, kao i putem beskamatnih kredita za investiciono održavanje. Reformisaćemo Gradsko stambeno preduzeće kako bi se smanjila cena usluga (u skladu sa drugim ponuđačima), a stambenim zajednicama omogućilo korišćenje sredstava koja su uplaćivale godinama. Podržaćemo stambene zajednice u stvaranju (ekonomske) vrednosti kojom mogu smanjiti troškove održavanja (kroz reciklažu, održavanje javnih površina, proizvodnju električne energije solarnim panelima i drugo).

 

Objavljeno u novinama „Stambeno pitanje”. Izdanje Ko gradi grad, specijalni dodatak lista Danas (23. februar 2018).

JAVNO STANOVANJE

Novi Zakon o stanovanju je u delu stambene podrške prilično detaljan, ali zakon bez političke i finasijske podrške nema efekta. Sa državne strane ne postoji nikakav fond koji će finanisrati izgradnju novih stanova, a ceo sistem je građen na toj ideji.

– Sanja Kljajić –

Iako se obećanja o izgradnji jeftinih stanova ponavljaju kao mantra u političkim govorima, stambena politika Srbije tokom poslednjih 25 godina bila je uglavnom zasnovana na kratkoročnim političkim ciljevima, dok je stanovanje gotovo u potpunosti prepušteno tržištu.

Društveni stambeni fond je privatizovan, a novi fondovi iz kojih bi se finansirala stanogradnja nisu pokrenuti. Progresivna zakonska rešenja iz 2009. godine nisu zaživela u praksi, a od promene vlasti 2012. godine, stanovanje se u ekspozeima uopšte ne pominje.

U medijskim istupima, međutim, predsednik Srbije Aleksandar Vučić izgradnju stanova najavljivao je prvo 2014, a potom i koncem 2017. godine. Stari plan, kako je sam rekao, propao je zbog nedostatka novca, dok se informacije o drugom takvom planu samo sporadično iznose u javnost. Predsednik Srbije izneo je primamljivu računicu, a resorna ministarka Zorana Mihajlović obećala da će biti izgrađeno oko dva miliona kvadrata, i to za vojsku, policiju i zaposlene u službama bezbednosti. Najavila je i da će za izgradnju stanova u martu biti usvojenlex specialis.

Problemi su tu da se konstatuju

Na drugoj strani tasa ostalo je više od 90 odsto stanovništva koje svojim mesečnim primanjima ne može da obezbedi krov nad glavom. Analiza Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture pokazuje da je za kupovinu stana prosečne cene i prosečne površine potrebno devet kompletnih godišnjih prihoda jednog domaćinstva, i to u slučaju da stan kupuju gotovinom. Ukoliko se kupuje preko kredita, onda to dođe trinaest radnih godina.

U istoj analizi se navodi i da bi za one koji petogodišnjim primanjima ne mogu da kupe stan, trebalo da postoji neka vrsta stambene podrške. Država za te namene, međutim, raspolaže sa manje od jedan odsto postojećeg stambenog fonda, pa veliki broj građana živi u privatnom podstanarstvu, a to tržište je gotovo stoprocentno – crno. Pojedine procene pokazuju da je na nivou Srbije oko pola miliona podstanara, a oko 200.000 samo u Beogradu.

Poslednji pokušaji da se takve stambene rupe zakrpe, oličeni u Zakonu o socijalnom stanovanju iz 2009. godine, bili su zasnovani na ideji da se uspostave lokalne stambene agencije i Republička agencija za stanovanje, kao novi instrumenti kroz koje može da se vodi stambena politika. „To je bio prvi veći vidljivi reformski korak”, ocenjuje stručnjak iz oblasti stanovanja i pokretač Programa za urbani razvoj iz Beograda Đorđe Mojović. „Međutim, zbog lošeg spleta događaja i loše kadrovske politke, kao što kod nas obično biva, pokazalo se da to nije bilo uspešno. Vrlo malo lokalnih agencija je razumelo svoj zadatak i misiju. Jednim delom zbog nedovoljne edukacije, drugim delom zbog nedovoljne političke podrške, ali i zato što iza celog sistema nije stajala država koja bi to finansirala i programski podržala”, dodaje Mojović.

Takva politika ignorisanja nastavljena je i novim Zakonom o stanovanju. „On je u delu stambene podrške prilično detaljan, predvideo je razne mogućnosti, programe, načine kako se dodeljuje pomoć, ali zakon bez političke i finasijske podrške nema efekta. Ne postoji sa državne strane nikakav fond koji će finanisrati izgradnju novih stanova, a ceo sistem je građen na toj ideji”, objašnjava Mojović. Njime je ukinuta i ključna institucija u takvom modelu. „Republička agencija za stanovanje, koja je imala kreditni koncept kao Fond za razvoj, nije popravljena, nego je ugašena. Mislili su da te njihove ingerencije može da preuzme ministarstvo, što je svakako zabluda, jer te institiucije moraju biti nezavisne. One su kao banke”, kaže Mojović.

Nema gradnje, idu izbori

Osnovane kao javna preduzeća, lokalne stambene agencije su osim ignorisanja, preživele i snažan bočni udar koji je došao u kontekstu racionalizacije uprave, gde su sva javna preduzeća morala da se transformišu – ili u profitne organizacije koje mogu same sebe da finansiraju ili da budu deo uprave, u slučaju da je njihova delatnost neophodna. Rezultat je još jedan talas odumiranja lokalnih stambenih agencija, pa čak i onih koje su uspevale da ostvare svoju namenu.

„Ako imate stambenu agenciju, a ne gradite stanove, onda vam ne treba stambena agencija”, kažu u Gradskoj upravi Beograda, gde ne postoji posebno preduzeće koje obavlja poslove stambene podrške. „Da li je to poteškoća – jeste. Da li bi trebalo da ima stambenu agenciju – bez ikakve dileme, zbog efikasnosti, jednostavno lakše je.”

U neprofitni zakup Beograd izdaje više od 1.000 stanova. To, kažu, ne zadovoljava potrebe. „Na svaki poziv se javlja šest do sedam puta više zainteresovanih nego što ima stanova, ili ako ćete prema statistici popisa, Beograd ima 80.000 podstanara, plus ima onih koji žive kod rođaka… A može se računati i prema prihodima, jer je stamebna podrška određena prihodima. Onda je oko 85 odsto građana Beograda ispod granice prihoda prema kojoj im pripada neka stambena podrška”, priča zaposleni u Gradskoj upravi koji je želeo da ostane anoniman.

Nove izgradnje, međutim, nema. Gradi se isključivo od donacija za takozvane „ranjive grupe”. „Grad teško može da izdvoji da izgradi sto stanova godišnje iz svojih sredstava. Pritom, da bi izgradili, potrebne su tri godine”, kaže sagovornik iz Gradske uprave Beograda. A pošto idu izbori, dodaje, ne može se govoriti o ovoj godini. Napominje i da je Grad u postupku donošenja strategije stanovanja, te da to može biti važno da se makar analizira postojeća stambena situacija.

U Pazovi su napravili računicu

U Staroj Pazovi našli su računicu kako da ipak zavrte izgradnju. Privode kraju prvu fazu izgradnje trideset stanova pod neprofitnim uslovima. „Cena kvadrata je kao cena koštanja izgradnje sa uračunatim svim troškovima koji proističu iz gradnje stanova, a to su procenat plata zaposlenih koji to rade u Stambenoj agenciji, zemljište i cena koštanja kvadrata izgradnje sa svim priključcima. Tako smo došli do 610 evra bez PDV-a, s tim što je zgrada urađena prema Zakonu o energetskoj efikasnosti, znači sa podnim grejanjem, sa tehničkom toplom vodom, nema bojlera, potrošnje struje”, objašnjava Mario Kvržić iz pazovačke Opštinske stambene agencije. Druga faza, kaže, biće još jedna lamela sa trideset stanova, a radovi su planirani za april 2018. godine.

Za izgradnju ovih stanova, Opština Stara Pazova je izdvojila zemljište i dala na korišćenje Opštinskoj stambenoj agenciji koja zgradu gradi iz sopstevnih prihoda i od prodaje finansira izvođače. „Pošto nismo imali velika sredstva da mi finansiramo izradnju, ljudi su morali da se zadužuju. Ali ono što smo mi uspeli jeste da potpišemo tehnički ugovor o saradnji sa Unikredit bankom i oni su izašli u susret i dali niže kamatne stope”, priča Kvržić.

Da bi kupili stanove, građani moraju da budu prijavljeni u Staroj Pazovi i ne smeju da imaju nekretninu na svom imenu. Osim toga, prednost su imali mladi bračni parovi i oni koji nemaju primanja viša od 100.000 do 120.000 dinara mesečno. „Naš motiv nije bio da poremetimo tržište stanova i izgradnje, jer smo povlašćeni, nemamo troškove pribavljanja zemljišta, građevinskih dozvola i slično, što su znatni troškovi za obične investitore i ne idemo na tu populaciju koja bi kupovala od njih stanove”, napominje Kvržić. „Ovo je za one ljude koji ne mogu da kupe stan po tržišnim uslovima, a hoćemo da rešimo stambeno pitanje naših sugrađana”.

To je, kaže, tek početak, jer je prema njihovoj analizi neophodno izgraditi oko 450 stanova. Novim generalnim planom naselja, za to je odvojena jedna parcela od pet hektara. „Od ministarstva smo dobili 15 miliona dinara i krenuli sa gradnjom stambene zgrade od 15 stambenih jedinica, od kojih će pet ostati u javnoj svojini Opštine Stara Pazova. Oni će služiti samo za izdavanje, a ostalih deset ćemo prodati po neprofitnim uslovima i tako uspeti da isplatimo tu zgradu. S druge strane, u cenu kvadrata tih stanova uračunat je i određeni procenat za zemljište i to zemljište mi prodajemo kupcima, a od razlike pravimo budžet, kroz koji će se za četiri ili pet godina akumulirati dovoljno sredstava da možemo da počnemo da kreditiramo kupce”, objašnjavaju plan u Staroj Pazovi.

Useljavanje praznih kvadrata

Jedan od najvećih projekata lokalne izgradnje bio je u Kragujevcu, kad je prema lokalnoj stambenoj strategiji rekonstruisano naselje Stara radnička kolonija i u okviru njega izgrađeno 456 stanova. „To je bila podrška lokalne samouprave tim domaćinstvima koja su živela u barakama sklonim padu, bez osnovnih uslova. Oni su prihvatali da se baraka poruši, a za kvadrat u baraci dobili su kvadrat u novom stanu, s tim što je obaveza bila da doplate razliku u površini stana jednokratno po tržišnoj ceni”, navodi direktor kragujevačke stambene agencije Živorad Stanković.

Oni koji su dokupili razliku postali su vlasnici, a oni koji nisu, u vlasništvo su dobili onoliko kvadrata koliko su imali u porušenoj baraci, a za razliku plaćaju zakup od 1,3 evra po kvadratu. Ni to, međutim, nije bilo dovoljno. „Imamo više od 300 zahteva koji čekaju neke buduće konkurse, tako da sigurno ima potrebe, a trenutno nijedan program nije u toj fazi da se sa sigurnošću može reći da će u dogledno vreme biti izgradnje stanova za te namene”, priča Stanković.

Đorđe Mojović objašnjava da izgradnja nije jedini način da država pomogne sektor stanovanja, te da za rešavanje stambene krize može da se primeni čitav set nefinansijskih mera. „Država može i nekim lakšim zakonskim merama, na primer poreskom politikom, da aktivira ispražnjeni stambeni prostor. Primera radi, vi ste vlasnik stana, porez nije mnogo visok, a veliki vam je rizik da primite nekoga u taj svoj prazan stan. Međutim, ako vas država natera jakim porezom na prazan stan, vi ćete se preračunati i videti da je bolje da nekoga angažujete”, predlaže rešenja Mojović.

Jednu od tih mogućnosti iskoristili su u Kragujevcu. Oni su pokrenuli pilot projekat za izbegla i raseljena lica koja su započela izgradnju kuće sa više kvadrata nego što im je objektivno potrebno. „Oni obično grade svojim materijalom koji kupe kad mogu i grade svojom radnom snagom, pa ne stignu da završe i onda to stoji. Jedan deo usele, a drugi deo ostane nezavršen. Mi im dajemo povoljan kredit bez učešća ili sa minimalnim učešćem bez kamate na određeni rok, i to uglavnom za kupovinu materijala da dovrše objekat”, kaže Stanković.

Zauzvrat, vlasnici se obavezuju da će bar tokom perioda otplate kredita, u višak stambenog prostora primiti ljude koji zadovoljavaju uslove da stanuju pod neprofitnim uslovima. „Agencija je garant zakupodavcu da će da dođe porodično domaćinstvo koje ispunjava uslove i garant da će biti naplaćene obaveze, ali je ujedno garant i zakupcu, pod kakvim će uslovima da stanuje”, objašnjava Stanković kragujevački mehanizam. Time se, kaže, i zakup uvodi u legalne tokove, jer poslednji podaci Poreske uprave za 2014. godinu pokazuju da je u Kragujevcu registrovan samo jedan ugovor o zakupu stana.

Taj mehanizam, dodaje Stanković, mogao bi da se primeni i za gotove objekte i prazne stanove u privatnom vlasništvu, posebno ukoliko se podigne na nivo države, koja bi u toj situaciji mogla da se odrekne poreza i na taj način reši pitanje krova nad glavom za veliki broj ljudi, bez dodatne izgradnje.

Ad hoc politika

Bilo koja od tih mera, primenjena na kratak rok, ne može da pruži velike rezultate, i to je najveća mana stambene politike u Srbiji, slažu se naši sagovornici. „Da smo to zacrtali kao državnu politiku i rekli – bavićemo se time narednih 20-30 godina, i potom obezbedili sredstva, onda bi to bilo nešto. Međutim, te političke odluke nema, nacionalna stambena politika nije ni doneta, pa i kad se donese strategija, šta nam znači ako iza toga ništa nije realizovano”, kaže Živorad Stanković iz Kragujevca. Uspeh tog grada u oblasti stambene politike on objašnjava upravo time što je u određenom periodu postojala politička stabilnost. „Ne ulazim u to da li je bila dobra ili loša politika, ali bila je jasno definisana i nije se menjala, pa je odmah dala i rezultate”, navodi Stanković.

Sa promenama političke garniture po pravilu se napuštaju i planovi prethodnika i traže druga rešenja koja će doneti brže i trenutne rezultate. Nasuprot dugoročnom planiranju, stambeni problemi se tako rešavaju ad hoc, zavisno od prioriteta raspoloživih donatora. „Nus-pojave projekata koji su rađeni na o-ruk jeste stvaranje geta, a beogradski Kamendin je odličan primer toga – od svake bede po jedan šnit”, priča Mojović.

On objašnjava da se u uređenim zemljama planiranjem teži tome da u naseljavaju budu zastupljene različite ekonomske kategorije. „Kao u Beču, gde isti ulaz koriste i sirotinja i bogataši, i onaj koji je kupio penthaus, i onaj koji ima stan za socijalno stanovanje. Viđaju se u liftu, i to je koncept države koja želi da svi shvate da postoje i jedni i drugi”, kaže Mojović.

Međutim, u Srbiji, pod istu kapu nisu stale ni sve državne institucije koje se bave stanovanjem, a planiranje stambene politike ostalo je na listi neispunjenih obećanja, s obzirom da nacionalna stambena strategija, koja je prema zakonu trebalo da bude doneta do kraja prošle godine, nije stigla ni na javnu raspravu.

---

Nevladine organizacije bez licenci

Prema zakonu, postoje dve vrste stambenih agencija – neprofitne organizacije koje osniva lokalna samouprava i sve druge organizacije koje zadovoljavaju uslove. Pravilnik za sertifikaciju tih „drugih” i dalje ne postoji.

„To je sve u bezvazdušnom prostoru, i dalje postojimo, radimo, ali ne znamo ni kome da se obratimo za to licenciranje. To nas trenutno ne ograničava, jer kod apliciranja za međunarodne fondove imamo prohodnost, ali ukoliko bi došlo do finansiranja od strane države, onda bi to bio problem”, navodi Branislava Žarković iz Hausing centra.

---

Kad hoće – država može

Da država može da sprovede neku politiku u delo, pokazuje politika subvencionisanja stambenih kredita od pre deset godina, kada je čitava država stala iza te ideje, napravila institucije, obezbedila treninge, novac i subvencije.

„Taj sistem je išao na to da smanji cenu stambenih kredita i da uvuče banke u sistem stambenog kreditiranja, jer one do tada nisu ulazile u to zbog visokog rizika. Onda je država zalegla sa svojom institucijom, Nacionalnom korporacijom za osiguranje stambenih kredita, i to je profunkcionisalo na način da za svaki osigurani kredit država preuzima 75 odsto rizika, posle čega su banke bile voljne da uđu u to i pod regulisanim uslovima daju stambene kredite”, podseća Mojović.

Dodaje da je efekat bio izdavanje velikog broja stambenih kredita i favorizovanje modela stanovanja u ličnom vlasništvu.

„To nije adekvatno našoj ekonomskoj situaciji, jer na primer, imate bračni par koji tako dobije mogućnost da reši stambeni problem i kaže – dovoljno nam je sad 35 kvadrata i kad se nategnemo, možemo da vraćamo 200 evra svakog meseca za taj stan. Onda odu u banku i dobiju sve, i treba 25 godina da otplaćuju stan, a već za 3-4 godine tih 35 kvadrata je premalo, jer dobiju decu, a stavili su sebi omču na vrat”, objašnjava Mojović. „Druga stvar koja se ciljano radila je prenebregavanje cene koštanja stanovanja kad ste vi vlasnik stana. Kad uđu u vlasništvo, svi misle da više nema stambenih troškova i da niko ne ulaže u održavanje, i računaju da je za održavanje dovoljno 200 dinara koji se daju stambenom preduzeću, a to je apsurd”, navodi Mojović.

 

Objavljeno u novinama „Stambeno pitanje”. Izdanje Ko gradi grad, specijalni dodatak lista Danas (23. februar 2018).

ŠTA NAM JE DONEO NOVI ZAKON

Šta treba znati i kako razumeti nova pravila upravljanja zgradama.

– Marko Aksentijević –

Profesionalni upravnici, nedostupni stanari i investiciono održavanje samo su neke od stvari o kojima se intezivno raspravlja poslednjih meseci, a usled donošenja novog Zakona o stanovanju i održavanju zgrada. On je detaljno preuredio oblast upravljanja i održavanja zgrada, a najdetaljniji je bio u određivanju kazni za različite prekršaje. Ukratko, moglo bi se reći da se nova stambena politika bazira na kažnjavanju i prinudi.

Ako nemate upravnika, kazniće vas inspekcija. Ako se ni posle toga ne dovedete u red, opština će vam uvesti prinudnu upravu. Upravnik će naručivati radove na zgradi, a vama će ispostavljati račun. Ako nećete da ga platite, naplatiće vam prinudni izvršitelj, ako treba i oduzimanjem stana. Tada bar nećete morati da brinete o održavanju zgrade.

Ovo rešenje je uvedeno kako bi se zaustavilo propadanje postojećeg stambenog fonda. I zaista, teško ćete naći nekoga ko će sporiti to da se stambene zgrade nalaze u alarmantnom stanju i da je nužna neka vrsta intervencije. Ipak, ponuđeno rešenje će samo produbiti probleme. Nisu zgrade u lošem stanju jer stanari uživaju u njihovom propadanju, već pre svega zato što ljudi teško namiruju sve troškove života. A materijalna situacija građana jeste odgovornost države.

Posebno je zanimljivo što ni sama država nije u stanju da održava objekte u sopstvenom vlasništvu, a svojim građanima nameće restriktivni režim održavanja. Zakon ide toliko daleko da opštini omogućava da zgradi nametne obavezu sređivanja fasade, kako bi grad bio lepši. I ponovo, ako ne možete da priuštite troškove sređivanja fasade, privatni izvršitelj će vam ih već naplatiti. Ako završite na ulici, bar će pogled na vašu staru zgradu biti lepši.

Zgradu niko ne može da vodi kao neko ko u njoj živi i svaki dan boravi. Stanovi nisu puki izvor zarade.

Kao da mogućnost prinudne naplate nije dovoljna, komunalni inspektor vas može kazniti jer niste platili troškove održavanja. I dok ovakva kazna može biti opravdana tamo gde neko izbegava da plati zajedničke troškove a mogao bi, ona samo komplikuje situaciju onome ko sa plaćanjem kasni jer nema novca. Nov model dodatno onemogućava različite nefinansijske oblike učestvovanja u održavanju zgrade. Neko ko je svoj deo održavanja ranije namirivao čišćenjem zgrade, sa profesionalnim upravnikom će se daleko teže dogovoriti.

Sve to ukazuje na potrebu da se oblast održavanja zgrada ponovo promisli, sa većom osetljivošću na ono što je koren problema – siromaštvo. Ali i do tada treba živeti, pa je korisno znati da je mnogo bolje da upravnika zgrade sami izaberete nego da vam ga opština nametne.

 

---

Važno je znati

• Upravnik može biti iz redova stanara (neko od stanara izabran prostom većinom prisutnih), profesionalni (kog stanari angažuje dvotrećinskom većinom) i prinudni (kog vam nametne opština).

• Redovni i profesionalni upravnik sprovode odluke stambene zajednice. Prinudni upravnik sam donosi odluke: šta će se u zgradi raditi, ko će to raditi i po kojoj ceni. Na stanarima je samo da plate, dobrovoljno ili prinudno preko izvršitelja.

• Ako uzimate profesionalnog upravnika, trudite se da nađete nekog ko će moći da vam se posveti. Izbegavajte da vam upravnik bude iz firme koja se bavi održavanjem zgrade jer će oni hteti da angažuju sebe, a ne najpovoljniju firmu.

• Sednice stambene zajednice održavaju se najmanje dva puta godišnje. Na njima se usvaja plan održavanja koji upravnik zatim sprovodi.

• Upravnik prvo evidentira probleme u zgradi, a zatim predlaže dinamiku rešavanja, uključujući i cenu investicionog i redovnog održavanja.

• Stambena zajednica snosi odgovornost za svaku odluku, uključujući i odbijanje predloga da se sredi fasada ili uzme osiguranje. Profesionalni upravnik je osiguran od štete proistekle iz njegovih odluka.

• Kada vam upravnik izloži tri ponude za neke radove, niste dužni da izaberete nijednu od njih. Možete sami naći bolju ponudu.

• Ne morate biti prisutni na sednici stambene zajednice da biste učestvovali u njenom odlučivanju. Imate prava da vam se na mejl dostavljaju poziv i materijali za sednicu i sve drugo u vezi sa funkcionisanjem zgrade. Možete i glasati elektronski, pre same sednice, po planiranim tačkama dnevnog reda.

• Ako više od tri puta zaredom ne učestvujete u sednici stambene zajednice, proglasiće vas za nedostupnog stanara i više se nećete računati u kvorum potreban za donošenje odluka. Prisustvom na prvoj sledećoj sednici ponovo postajete dostupan stanar.

• Ako se ne obezbedi kvorum za sednicu, na ponovljenoj sednici za kvorum je dovoljna trećina (dostupnih) stanara.

• Vlasnik stana je dužan da upravniku dostavi podatke o sebi i o eventualnom zakupcu, kao i da kaže ko će učestvovati u radu stambene zajednice. Upravnik NE SME nikom da daje podatke o tome ko tu živi (osim u izuzetnim situacijama).

• Upravnik nema prava da ulazi u bilo čiji stan, osim kada je u stanu havarija koja ugrožava druge stanove.

 

---

A pare u Gradskom stambenom?

Novim zakonskim rešenjem, koje je održavanje zgrada proglasilo za javni interes koji sami stanari treba da štite, amnestirani su svi oni koji su do sada bili zaduženi za održavanje. Tako je recimo u Beogradu većina stambenih zgrada imala ugovor i novac za održavanje godinama uplaćivala u fond kojim raspolaže Gradsko stambeno preduzeće. Postavlja se pitanje kako su onda za loše održavanje odgovorni sami građani, kao i šta se dešava sa novcem koji je godinama nagomilavan na računu tog javnog preduzeća, a kojim zgrada ni danas ne može samostalno da raspolaže. Pošto taj novac ne može da se prebaci ako se raskine ugovor, ostaje nam da budemo taoci istog preduzeća koje je u velikoj meri odgovorno za loše održavanje zgrada.

---

Iskustva profesionalne upravnice

Ljubinka Pejčić je dugo godina bila upravnica zgrade u kojoj živi, a pre šest meseci stekla je licencu profesionalne upravnice. Pitali smo je koja su njena prva iskustva kao profesionalne upravnice.

„Sami birajte profesionalne upravnike, zašto bi to neko radio u vaše ime. Ne čekajte prinudne. A upravnici iz redova stanara treba obavezno da pročitaju Zakon jer se on ne odnosi samo na profesionalne upravnike, kako se u medijima najčešće prezentuje. Zgradu niko ne može da vodi kao neko ko u njoj živi i svaki dan boravi. Stanovi nisu puki izvor zarade. U njima žive ljudi sa svojim problemima i veliki broj njih neće moći sve ovo da finansira. Profesionalni upravnik ne može mnogo da se bavi sudbinama tih ljudi. Da bi opstao u poslu, on mora da vodi mnogo zgrada, a država nije našla mehanizam da tim ljudima pomogne. Ne mogu profesionalni upravnici poneti teret siromaštva stanara i preuzeti na sebe da oni budu ti preko čijih leđa se sve lomi. Neka država nađe mehanizam da refundira troškove upravljanja kao što refundira neke druge troškove, jer je ona nametnula obavezu izbora upravnika. Tamo gde niko neće, mora da se angažuje profesionalni upravnik, a to košta.”

---

Pravila vlasnika

Zakon je predvideo mogućnost da se odnosi unutar zgrade urede i drugačije. Za to je neophodno da svi vlasnici daju saglasnost. Pravila vlasnika ne mogu odstupati od opštih odredbi i odgovornosti za održavanje zgrade. Ipak, njima se celokupno upravljanje i održavanje može prilagoditi zajednici koja živi u samoj zgradi.

 

Objavljeno u novinama „Stambeno pitanje”. Izdanje Ko gradi grad, specijalni dodatak lista Danas (23. februar 2018).